000 아파트 관리계획서
지원자 주택관리사 0 0 0
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목 차 |
|
|
시설관리 분야|
단 지 현 황 |
관리대상물 현황|
단
지 |
명 칭 |
000 아파트 | ||||||
|
위 치 |
대구광역시 달서구 감0동 000번지 | |||||||
|
대지면적 |
㎡ |
사업주체 |
(주)우방 | |||||
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사업승인일 |
|
사용검사일 |
2002년 12월 | |||||
|
연면적 |
86,937.16평 |
관리면적 |
71,480평 | |||||
|
건
물 |
건물구조 |
철근 콘크리트벽식구조 | ||||||
|
난방방식 |
지역난방방식(열병합) | |||||||
|
주 택 |
유 형 |
계단식 | ||||||
|
동수 |
17개동 | |||||||
|
층수 |
20 - 25층 | |||||||
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| |||||||
|
세대수 |
2000세대 |
출입구수 |
통로 | |||||
|
관리면적 |
평 |
건축면적 |
| |||||
|
분양평형 |
23평형 |
144세대 |
26평형 |
587세대 | ||||
|
31평형 |
200세대 |
34평형 |
707세대 | |||||
|
41평형 |
146세대 |
43평형 |
100세대 | |||||
|
51평형 |
100세대 |
59평형 |
50세대 | |||||
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부 대
복 리 시 설 |
관리사무실 |
연면적 |
㎡ |
경비실 |
개 소 |
개소 | ||
|
노 인 정 |
연면적 |
㎡ |
CCTV 설치 |
모니터 | ||||
|
입주자집회소 |
연면적 |
㎡ |
카메라 | |||||
|
어린이놀이터 |
총면적 |
㎡ |
개소 |
개소 | ||||
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주 차 장 |
주차대수 |
대 |
지상 대 |
지하 대 | ||||
|
오수 정화조 |
하수종말처리장 직관 | |||||||
|
공동저수시설 |
용 량 |
톤 |
지하수조 |
톤 | ||||
|
고가수조 |
톤 | |||||||
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승 강 기 |
제조회사 |
티센동양 |
대 수 |
15인승 45 대 | ||||
|
기 타 |
전기실, 급수 펌프실, 보일러실, 기계실, 쓰레기 집적장, 외등시설, 공용수도시설, 옥외 급수배관설비, 오수관, 빗물 배수관, 배수구, 놀이공원, 운동시설. 수영장. 옥외 가스설비, 수목 그 밖의 식재물, 옥외 전기배선, 전화배선 및 여기에 부속된 시설 | |||||||
안심하고 편안하게 살 수 있는 아파트 단지 조성
|
관리요원의 정예화 및 섬기는 자세 확립 |
|
|
철저한 시설점검 및 관리 |
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|
관리비 절감기법 도입 및 시행 |
|
|
쾌적한 주거환경 조성 |
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공개행정을 통한 회계사고 방지 및 의혹 불식 |
관리소의 모든 수입과 지출은 예산에 의거 편성 및 집행 |
|
규격관리 구현 |
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용역 (또는 공사) 관리 |
아파트의 특성 및 현재의 상태를 사전에 점검 후 교체, 공사시기를 파악하여 계획수립 후 예산을 편성하여 관리함으로써 입주민에 대 한 과중한 관리비부담 억제하고 계획적인 관리비용 유지를 실시함. 용역(공사)시행 절차 - 관리소장사전 검토 ⇒ 입주자대표회의 승인 ⇒ 관리소장 집행 ⇒ 지정검수인 지정 감독 ⇒ 완료 보고 용역(공사)집행 절차 - 용역(공사)의 타당성 여부 심의 ⇒ 업체 선정에 따른 시행방법 결정 ⇒ 입찰 및 하자보증금 여부 확인 ⇒ 업체선정 후 계약의 타당성 여부 확인 ⇒ 자재 및 용역(공사) 진행사항 감독 ⇒ 공사완료에 따른 준공 검사권자의 임명 및 준공 검사의 적법성 확인 ⇒ 시방서 및 준공검사에 따른 공사완료 확인 |
|
물품구매 관리 |
시설물의 유지보수에 반드시 필요한 소모자재의 구입 시 불요불급한 자재의 구입을 억제하고 철저한 물품관리로 물품의 절약과 수명연장을 실시함으로 입주민의 관리비 부담을 경감하고자 함. 시행 절차 - 각 부서별 소요예산액 산정 후 입주자대표회의의 승인 ⇒ 관리소장의 집 행 및 검수 ⇒ 지정 검수인의 검수 ⇒ 물품사용대장 기록 운영방안 - 철저한 시장조사 실시 - 원가 절감 원칙 - 물품관리대장의 활용 - 작업의뢰서 운용 - 폐자재 보관 및 처리 - 재고조사 (재물조사) |
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주 요 관 리 방 안 |
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관리사무소장 |
|
관리과장 |
|
설비과장 |
|
전기과장 |
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전기주임 |
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경 리 |
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설비주임 |
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전기기사 |
|
전기기사 |
|
서 무 |
|
설비기사 |
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경비원 22명 |
|
미화원 17명 |
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관리직원 12명 |
|
구 분 |
내 용 |
비 고 |
|
일반관리 분야 |
전반적 관리계획 및 운영 총괄 대내외 관리, 행정업무 총괄 분야별 행정업무 지원 교육계획 수립 및 수행 |
|
|
시설 분야 |
각 분야별 설비운영, 유지, 보수, 점검 법적면허 선임 및 해임 대관 행정업무 수행 UTILITY 비용 산출 및 에너지 절감계획 수립 방화관리계획서 수립 |
|
|
경비/주차분야 |
출입자관리를 통한 건물 내 안전성 확보 출입문 및 주요지역 Key 관리 출, 퇴근 시간대 교통지원 업무 단지 내 사고 및 범죄 예방 및 조치 단지내부 사각지역(주차장 등) 중점관리 및 예방 단지입구 무단주차 정리업무 및 교통 혼잡 예방 |
|
|
미화 분야 |
단지주위 및 아파트내부 청결유지 현관 및 복도 및 계단 오물제거 정기적인 Project 작업(정기방역, 왁스작업 등) 아파트 내부시설(엘리베이터, 내부구조물, 유리창 등)청결 유지 |
|
일 반 관 리 분 야1. 관리운영의 필요성
- 관리운영이란 공동주택 및 부대시설의 유지 보수업무를 포함한 제반의 모든 일을 계획하고 운영하는 것으로써 효율적인 계획수립과 실행을 말한다.
- 적절한 인원배치와 체계적인 업무 수행으로 최상의 관리 서비스 수준을 유지함이 관리운용 부서의 궁극적 목표
- 체계적인 조직운영과 업무의 원활한 지원을 함으로써 관리사무소 업무의 능률을 높임으로 인 하여 공동주택 및 부대시설의 입주민의 편의를 최대한 증진하여 신속하고 정확한 업무적 후방지원을 도모하는데 있음.
2. 업무분장
|
구 분 |
직 책 |
인 원 |
업 무 내 용 |
비 고 |
|
관리직 |
관리사무 소장 (관리 과장) |
2 |
대, 내외 관리행정업무 총괄 관장 년간 관리계획 수립, 지시, 감독, 교육 실시 입주자대표회의 의결사항 집행 * 관리사무소장 업무보좌 * 민원접수. 상담 |
|
|
경 리 서 무 |
2 |
관리비 부과내역서 작성 관리사무소장 업무 보좌 대, 내외 문서수발 및 일반 행정 업무처리 회계장부 기록,유지 및 보관 PART별 행정업무지원(공과금등의 행정서류 정리) | ||
|
소 계 |
4 |
|
|
1. 관리범위
|
구 분 |
업 무 내 용 |
비 고 |
|
전기/승강기 |
전기, 승강설비 운영, 점검 및 유지보수 - 수변전 설비 - 발전설비 - UPS 설비 - 축전지 설비 - 동력 설비 - 내선 설비 - 자탐 설비 - 반송설비 법적 자격 선, 해임 업무 대 갑사 및 대관 행정업무 수행 UTILITY 비용 산출 및 에너지 절감 계획 수립 에너지 사용량 실적 신고(구청) |
|
|
설비/소방 |
기계, 소방 설비 운영, 점검 및 유지보수 - 냉, 난방 설비 - 소화 설비 - 급수 설비 - 공조 설비 - 운송 설비 - 자동제어 설비 - 소방 설비 법적 자격 선, 해임 업무 대 갑사 및 대관 행정업무 수행 UTILITY 비용 산출 및 에너지 절감 계획 수립 소방계획서 수립 |
|
|
기타 |
기타 편의 시설물 유지, 보수관련 업무 계획 및 운영 |
|
2. 주요 설비관리 현황
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부스타 펌프 |
비상 발전기 |
콘트럴 박스 시설 |
3. 분야별 업무관장
|
구 분 |
직 책 |
인 원 |
업 무 내 용 |
비 고 | |
|
시 설 분 야 |
시설책임자 (전기. 설비) |
2 |
대,내외 관리, 행정업무 총괄 관장 년간 사업계획 수립, 지시, 감독, 교육실시 대 갑사 및 관청업무 수행 |
| |
|
전기/ 설비 |
주임 |
1 |
전기설비관련 연간 유지관리 계획 수립 전기설비관련 업무 일일계획 수립 및 감독 전기설비 유지보수 및 행정업무 전기설비 법정검사 수검 및 연간 하자계획 수립 및 추진 소장업무 보조 및 현장업무 지원 |
| |
|
기사 |
2 |
전기설비 운영관리(수변전, 동력설비) 내선설비 유지보수(조명, 전열) 옥내, 외 조명설비 유지보수 반송설비 운영관리(승강기) 일반 상용자재 활용 전기설비 유지보수 | |||
|
설비/ 소방 |
설비 주임
|
1 |
기계설비 유지보수 및 행정업무 수행 소장업무 보조 및 현장업무 지원 기계설비관련 연간 유지관리계획 수립 기계설비관련 업무 일일계획 수립 및 감독 기계설비 법정검사 수검 및 연간 하자계획 수립 및 추진 |
| |
|
설비 기사
|
2 |
냉, 난방 설비 운전 냉, 난방 부속설비 점검 및 유지관리 일반 상용자재 활용 기계, 소방 설비 유지보수 소화설비 점검, 보수 자탐설비 점검 및 유지보수 | |||
|
기타관리 |
- |
기타 편의시설 및 조경, 영선 관련 유지보수 |
| ||
|
소계 |
8명 |
|
| ||
4. 교육계획
|
구 분 |
주 기 |
강 사 |
비 고 |
|
서비스 예절교육 직 무 교 육 안 전 교 육 작 업 지 시 정 신 교 육 |
매 일 “ “ “ “ 필 요 시 |
관리사무소장 업무 책임자 안전관리 책임자 실행 책임자 관리사무소장 입주자대표회의회장. 소장 |
자체교육 |
5. 시설관리에 필요한 법정자격증 선임 사항
|
구 분 |
선 임 관 계 |
인 원 |
자 격 요 건 |
관 계 법 령 |
|
전 기/ 승강기 |
전기안전관리자
|
1 |
전기기사 |
전기사업법 제 45조 |
|
승강기 운행관리자 |
1 |
운행관리자 교육 필증 |
승강기 제조 및 관리에 관한법 제 16조의 2 | |
|
기 계/ 소 방 |
방화관리자 |
1 |
2급 방화관리자 |
소방법 제9조 및 동법 시행령 제6조 |
1. 개 요
|
관리목적 |
안전한 환경조성과 경제적인 관리를 통한 입주민 만족을 도모함과 동시에 각종 사고예방과 입주민보호, 생활안전을 유지하고, 주민 및 내방객을 위한 주차장내 차량관리 및 친절한 안내서비스 제공을 통한 주거생활, 경제생활의 질적 향상과 단지이미지 향상에 기여함을 목적으로 함 |
|
관리필요성 |
고객감동을 위한 최고의 서비스 제공 최소 인력으로 최대의 서비스 제공 사용 시설 편의 제공을 위한 철저한 안내 서비스 제공 방범 방화 관리를 통한 고객의 안전 및 시설보호 차별화된 안내 서비스를 통한 생활 편의시설의 가치창출 |
|
추구이념 |
다양한 공동주택관리 경험과 축적된 노하우로 업계의 선두를 지향하며, 고객만족의 최우선화, 인력의 정예화, 1인 다기능화, 서비스의 첨단화를 통하여 차별화된 서비스를 제공하고 고객의 재산과 신변을 보호하는 첨병으로서의 역할을 수행한다. |
2. 인원 편성(22명)
3. 기본 관리 범위
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구 분 |
내용 |
비고 |
|
경비업무 |
방범, 방화 등의 각종 안전사고 예방 및 인명재산 보호 활동 순찰활동 및 출입인원, 주차게이트 관리 최소한의 인력으로 극대효과 운영 각동 출입문 및 정. 후문 출입자 관리 건물 내 주요시설 Key 관리 보안설비 운영 순찰 및 상황보고 체계유지 야간순찰을 통한 방범 방화활동 입주민, 방문객, 고객 신변 및 단지 내 보호활동 야간 순찰 및 정위치를 통한 방범 방화 활동 경비 서비스 예절 교육을 통한 내방객 맞이 활동전개 고객 불만사항 접수 및 업무 연결 유사시 유관기관 연락 및 비상연락망 가동 각종 우편물 접수 및 보관 |
|
|
안내업무 |
단지 내방객 친절 안내 생활 편의시설 안내 단지 내부상황 전달 및 연락대행 단지 내부 인원관리 및 안전관리 입주민 생활민원 접수 및 전달 역할 강화 |
|
|
주차업무 |
주차 질서 유지 입출구 교통 통제 및 주차게이트 관리 예상 정체 시간대 파악을 통한 교통혼잡 지침 마련 야간 주차장 및 외곽순찰을 통한 고객 재산보호 주차장 진입로 정체 시 대책 마련 |
|
4.교육 계획
|
교 육 명 |
교육내용 |
강 사 |
시 간 |
교 재 |
비 고 |
|
기본교육 |
복장 및 근무자세. 고객안내. 전화응대 인사예절. 주차안내 |
관리사무소장 |
1회/주 |
서비스 예절교육 |
|
|
직무교육 |
초소근무 요령. 경호장비 사용방법 소화기, 소화전 사용방법 부녀자 보호 경호법 |
용역회사 경비지도사 |
1회/분기 |
실무경비 특수경비 서비스 예절교육 |
|
|
안전교육 |
순찰시 안전사고 예방 사고 발생시 대처요령 화재시 응급조치 요령 엘리베이터 작동 요령 |
용역회사 경비지도사 |
1회/분기 |
실무경비 특수경비 |
|
|
차량안내교육 |
수신호 자세 기계주차 설비 운전 사각지역 순찰요령 부녀자 경호 요령 범법자 발견 시 대응 요령 |
용역회사 경비지도사 |
1회/분기 |
실무경비 |
|
1. 개 요
|
관리목적 |
쾌적한 환경조성과 경제적인 관리를 통한 입주민 만족을 도모함과 동시에 청결한 미화관리로 인한 각종 부대시설의 수명연장, 격조있는 단지이미지의 향상, 고객편의 시설의 제공으로 인해 주거생활의 질적, 가치적욕구, 경제적인 만족을 극대화 하는데 있슴 |
|
기본운영방침 |
단지 수준에 맞는 이미지 창출 및 종합 주거 문화시설의 쾌적한 환경유지 건축자재 및 인테리어 마감재 특성별 청소 관리 전문기술 적용 청소구역별 책임관리 및 책임관리에 의한 업무 능률 확보 각종 부대시설의 위생 및 청결을 통한 시설환경 개선 정기적인 점검 프로그램을 통한 미화 서비스 품질 유지 용역회사와의 계약에 준한 관리감독 |
2. 인원 편성(17명)
가. 인원 채용 관리(체용은 용역업체 해당사항)
|
충원방법 |
지역 정보지 구인광고 당사 현장 책임자 및 우수 미화원 선발 배치 노동부, 구청, 기타 사회단체 관련 취업 정보기관과 연계하여 인원 선발 인터넷 구인 사이트 활용 | |
|
채용기준 |
남 미화원 |
신규채용 : 남여 55세 이하 용 모 : 사상이 건전하고 품행이 단정한 자 면접, 집체교육이수자 우선 배치 |
|
여 미화원 | ||
나. 근무 계획
|
구 분 |
근 무 형 태 |
근 무 시 간 |
비 고 |
|
외곽관리 남 2명 |
일 근 |
09시부터 16시 까지 |
국,공휴일은 휴무 토요일은 13시 퇴근 |
|
미화원 여 15명 |
일 근 |
“ | |
|
근 무 수 칙 |
미화원의 자질을 높이기 위하여 수시로 안전교육 및 청소작업에 대한 교육 실시 화재, 도난, 분실, 파손 등의 사고를 미연에 방지하기 위한 대책 강구 작업 시 잡담, 고성을 삼가고 지정장소 이외에서의 휴식 및 외부인 면담 삼가 작업 시 소요되는 용수, 전력에 대한 절약에 적극적으로 협조 청소작업 책임자는 수시 순찰 및 감독하고 점검 입주민 편의 위주로 작업을 실시하고 근무시간을 준수 | ||
3. 세부 운영 계획
가. 관리범위 구분
|
기 본 업 무 |
제 외 업 무 |
|
각층 현관바닥, 복도, 계단 등 청소 E/L 내,외부 청소/ 출입문 유리세척 각종 내부구조물 금속류 광택작업 공동화장실 청소/ 건물 외곽 청소 기타 가능한 환경비화 업무 |
산업폐기물 처리 일반폐기물 처리 사무용 집기 및 진열장 등 청소 매트설치(입주자 부담원칙) 기타 업무 범위 추후 협의 |
나. 구역별 중점 관리사항
|
구 분 |
관 리 사 항 |
|
각동 출입구 |
통행량 과다로 인한 바닥 손상 방지 입간판, 출입문 유리, 스텐 등에 대한 일상작업을 통한 청결 유지 화강석 등의 석재 등에 대한 전문적인 관리방법 적용 우천, 강설 등에 대한 바닥 오염 예방 관리 출입문 주변의 청결상태 유지 |
|
승 강 기 |
승강기 내부 바닥, 벽체, 문짝 등의 정기적인 세척을 통한 광택 유지 승강기홈 등의 오물 제거를 통한 고장 예방 해당 구역 전담 인원을 통한 작업 실시 승강기 홀 버튼 및 층 표시 부분, 스텐류의 청결유지 및 재질보호 |
|
공 용 복 도 |
주기적인 작업을 통한 최상의 바닥 청결 상태/광택 유지 벽체 제진작업 및 벽체 얼룩 제거 복도내 비인가 부착물 및 싸인물 제거 출입문 유리의 청결상태 유지 스텐류의 광택 유지 쓰레기 및 오물 등의 방치 예방(입주민 폐집기 포함) |
|
단지내부 부대시설 |
세면대, 변기류 / 바닥청결상태 유지 바닥의 물기 제거 칸막이 낙서 및 불법 부착물 제거 유리 및 스텐류의 관리 철저 |
|
비 상 계 단 |
각종 쓰레기 및 휴지 즉시 청결 유지 계단 손잡이 청결상태 유지 계단 바닥의 먼지, 모래, 껌 등의 오염물 제거 |
|
단 지 외 부 |
단지외부 오물 수거 및 제거/ 단지외부 휴지통 관리 철저 외부 위험시설물 처리 조치/ 각종 공고 표지판의 청결유지 |
|
지하주차장 |
연1회 대청소 실시 상시 관리를 통한 먼지 제거 |
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