[스크랩] 강제경매와 임의경매를 완벽히 이해하라^^

안녕하세요 설춘환입니다

 

여러분 경매 어렵게 느껴지나요?

혹시 네....라고 하는 분 그런 생각은 절대 안돼요 안돼^^

 

경매 어렵지 않아요

단기간내에 경매를 마스터하려고 하면 안돼요

 

6개월에서 1년정도의 시간을 할애해서 일정한 수준에만 올라가면

그 다음부터는 경매 꼬박꼬박 공부하지 않아도 되요

 

그런데 어설프게 경매공부시작했다가

1-2개월 하다가 그만할거라면 차라리 시작하지 마세요

 

자 이번 시간에는 강제경매와 임의경매에 대해서 알아봅니다

 

혹시 알고 있었나요? 잘몰랐다면 이번에 제대로 이해합니다

별거 아닙니다

 

우리가 많이 보는 대법원경매 또는 유료정보사이트에 경매물건을 검색하다보면

사건번호 옆에 ‘강제’ 또는 ‘임의’라고 기재되어 있는 것을 자주 볼 수 있습니다

 

이때

‘강제’는 강제경매를 의미하는 것이구요

 

 

‘임의’는 임의경매를 의미하는 것입니다

자 그러면 어떻게 다른지 알아봐야 하겠지요?

 

강제경매와 임의경매의 구분은 일단 무엇을 가지고 경매를 신청했느냐에 따라 됩니다

 

즉 경매를 신청한 채권자가 채무자에 대하여 판결을 받았다던가 또는 비슷한 법원에서 받은 지급명령결정 또는 이행권고결정 그리고 공증사무실에서 받은 약속어음 공정증서나 금전소비대차 공정증서를 가지고 경매를 신청하면 그것이 그냥 강제경매인 것입니다

 

위 판결문, 지급명령결정문, 공정증서 등을 우리가 흔히 집행권원이라는 표현을 씁니다

즉 집행권원에 기해 경매가 진행되었다면 무슨 경매? 그렇죠 강제경매

정말 별거 아니죠?

 

 

그럼 임의경매는 무엇일까요?

여러분 혹시 임의로 진행되는 경매가 임의경매라고 생각한 건 아니죠?

 

채권자가 채무자에게 가령 돈을 빌려주고 채무자 부동산등기부등본에 근저당권이나 저당권 등을 설정했는데 이후에 채무자가 변제기가 도래되었음에도 불구하고 돈을 변제 즉 갚지 않는다던지

 

또는 세입자가 전세금을 주고 그 부동산 전체에 전세권등기를 하고 차후에 계약이 만료되었음에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않을때 전세권자가 전세권등기에 기해 경매를 신청할 수 있는데

 

이러한 담보권에 기한 경매를 임의경매라고 합니다

 

아시겠죠?

이 느낌

 

 

일단 강제경매와 임의경매로 구분하는 것은 어렵지 않게 할 수 있겠죠?

그런데 만약 경매완전 초보자라면 위 단어들도 어려울수도 있을 것 같네요

민법을 통해 공부를 조금해야하는데요

 

근저당권 저당권 전세권등은 법률용어집을 통해서라도 안되면 네이버나 다음에서 위 단어를 기재하고 클릭하면 그 정의등이 나오니까요 일단 그렇게 공부를 해봅니다

 

아니면 절 찾아오세요 ㅎㅎㅎ

다시한번만 더 정리해볼까요?

 

좀 어렵지만 집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정증서를 말하는데,

 

이러한 집행권원의 종류로서 채권자가 채무자에 대해 금전청구(돈달라고 하는 청구)로서 법원에서 받은 판결문, 화해조서, 이행권고결정문, 지급명령결정문, 공증사무실에서 소송없이 받은 공정증서 등이 있습니다.

 

판결을 받는 요령이야 일반인들도 대략적인 부분은 이해하시나 공정증서는 어떻게 받는지 잘 모르시는 분이 많아 잠시 설명하자면,

 

채권자가 채무자에게 금 1억원을 대여 즉 빌려주면서 차후 채무자가 돈을 변제치 않을수도 있는 점을 고려하여, 미리 공증사무소(통상 법무법인 등 공증사무실이 법원앞에 가면 있지요)에 채권자와 채무자가 같이 출석하여(대리인만의 출석도 가능하다) 약속어음공정증서 등을 받으면 차후에 채무자가 위 대여금을 변제기일에 변제치 않으면 채권자는 위 공정증서에 기해 곧바로 채무자의 부동산에 대한 경매신청이 가능한데 바로 이것이 강제경매입니다

오케이?

 

반면에, 임의경매는 채권자가 채무자 부동산등에 대해 가지는 담보권 즉 (근)저당권, 전세권, 담보가등기등에 기해 신청되는 경매로서,

 

예를들어, 채권자가 채무자에게 금 2억원을 빌려주면서 채무자의 개인적인 신용을 믿기 곤란하여, 채무자 소유의 부동산에 대해 근저당권 등을 설정했는데, 채무자가 변제기일까지 변제하지 않을 경우, 채권자가 소송절차 없이 곧바로 근저당권 등에 기해 경매를 신청하는데 바로 이것이 임의경매입니다

 

오케이?

 

강제경매와 임의경매는 그 절차 즉, 경매신청에서부터 개시결정, 매각실시, 매각결정, 대금납부, 소유권이전, 부동산인도명령, 배당, 명도 등이 동일합니다. 즉 형식적으로는 그 구분의 실익이 없을 정도입니다.

 

자 그러면 실무에서 강제경매와 임의경매를 구별하는 실익은 무엇일까요? 즉 어떠한 차이점이 있을까요?

 

가장 실무적이면서 대표적인 것은 채무자가 채권자에게 돈을 변제하였음에도 불구하고 채권자가 경매를 취하해주지 않았을때 채무자가 경매를 취소시키는 방법이 극단적으로 다르다는 것입니다

 

과연 어떻게 다를까요?

 

여러분 먼저 스스로 생각해보고 일단 틀려보고 정답을 보는 습관을 길러야 합니다

아시겠죠?

 

귀찮지만 기본을 제대로 반복해서 ... 오케이?

 

자 구분합니다

 

조금 고급스럽게 표현하면서 구분하자면

경매개시결정에 대한 이의와 관련하여서 강제경매는 형식적인 부분의 불일치에 대해서만 가능한 반면(즉, 토지표시, 당사자표시의 불일치등), 임의경매는 형식적인 부분의 불일치 및 실질적인 부분(가령 채무자가 채권에게 대여금을 변제한 사실에기한 경매취소신청이 가능하다 - 그러나 강제경매는 이러한 실질적인 부분 - 즉, 궁극적으로 대여금을 변제하였다는 내용으로 개시결정에 대한 이의가 불가능하다)에 대해서도 경매개시결정에 대한 이의가 가능하다.

 

뭔소린지....

 

그래도 한번 제대로 봅시다.

 

자,

채무자가 채무를 변제하고 경매를 취소시킬때 채권자가 동의를 해서 취하를 해주면 문제가 되지 않는다 즉 경매는 간단히 취하된다. 노골적으로 언급하자면 경매는 끝났다

 

그런데 돈을 변제받은 채권자가 동의를 해주지 않을때

임의경매는 돈을 변제한 사실을 입증해서 해당 경매계에 가서 경매개시결정에 대한 이의신청을 통해 경매를 간단히 취소시킬 수 있습니다

 

혹시 채권자가 경매취하에 동의해주는데 낙찰자도 있었다면 취하와 관련하여서 낙찰자의 동의도 필요한데요.

 

앞서 언급한 것처럼 무작정 돈을 갚았다는 입증자료를 가지고 해당 경매계에 가서 경매개시결정에 대한 이의신청을 통해 경매를 취소시킬 수 있습니다

 

언제까지 취소신청이 가능할까요?

여러분 한번 알아맞히어보세요

 

정답은 낙찰자가 잔대금을 납부하기전까지 가능합니다. 경매에서 낙찰자의 잔대금납부는 아주 중요하지요?

 

과연 어떻게 중요할까요?

여러분 부동산을 일반 매매로 매수했다면 매수인에게 언제 소유권이전이 되나요? 매매대금을 모두다 지급하면 소유권이전이 되나요?

 

그렇다구요? 아니죠...

 

일반매매에서 부동산의 소유권이전의 효력은 반드시 소유권이전등기를 해야만 소유권이전의 효력이 발생합니다

 

꼭 좀 기억해두세요

살아가는 동안 상식입니다

 

그런데 예외가 있지요

살아가는 동안 예외는 많겠지요?

 

경매에서는 낙찰자가 잔대금을 모두 완납하면요 소유권이전의 효력이 즉시 발생합니다. 법전에 딱 그렇게 쓰여져 있더라구요

 

자 경매는 낙찰자에게 언제 소유권이 이전된다?

그렇죠 소유권이전등기하지 않아도 잔대금만 납부하면 소유권이전의 효력이 발생합니다.

 

오케이?

여러분 경매를 규율하는 법률이 민사집행법이라고 하는 법이 있는데요

사실 낙찰자라고 하는 것은 민사집행법상 용어는 아닙니다

정확히 낙찰자를 표현하면 최고가매수신고인입니다

그리고 그 최고가매수신고인이 잔대금을 모두 완납해서 소유권을 취득하면 그때부턴 매수인이라고 합니다

 

또 하나의 상식

차후에 소유권이전등기하면 ‘등기권리증’이라고하는 것이 나옵니다

일명 땅문서 집문서라고 하는 것

 

이 등기권리증을 분실하면 몇 번까지 재발급이 가능할까요?

몇 번이라고요? 1번, 20번...

 

그렇지 않습니다

등기권리증은 한번 분실하면 절대 재발급이 되지 않는다는 점도 알고 계시면 좋겠네요

등기권리증 분실했다고해서 소유권을 상실하는 것은 아니니 크게 염려는 하지 마시구요

자 그런데 반해서

강제경매라면요

 

채무자가 채권자에게 돈을 변제하였다는 입증자료(변제공탁서 또는 영수증)만을 가지고 간단히 해당 경매계에 가서 경매개시결정에 대한 이의신청을 통해서 경매를 취소시킬수가 없습니다

법이 그렇게 되어 있습니다

 

강제경매는 채권자가 취하에 동의하지 않거나 또는 낙찰자가 동의를 해주지 않을때에는 별도로 청구이의 소송을 통해서 경매를 취소시켜야 합니다(이러기 위해서는 채무자의 비용과 시간이 많이 들게됩니다)

 

또 많은 분들이 이런 질문을 하기도 합니다

 

첫째, 채무자가 채권자에게 돈을 변제하고 싶은데 채권자가 돈을 고의로 받지 않고 회피하는데 그러면 채무자는 채권자에게 돈을 변제할 수 없나요?

여러분 어떨것 같나요?

 

변제를 정말 못하는 건가요?

아니죠 우리 민법에는 변제공탁이라는 절차가 규율되어 있습니다

 

채권자가 채무금 수령을 거절하는 것을 이유로 변제공탁을 할 수 있습니다

여러분 어디가서 변제공탁을 할까요?

 

앞서 경매는 경매를 당하는 채무자 소유의 부동산소재지 관할법원에서 진행하는데요

변제공탁은 경매가 진행중인 법원에 하는 것은 아니구요

채권자 주소지 관할 법원에서 하게됩니다

 

채권자 주소지가 맞는지 확인하기 위해 변제공탁서 첨부서류에 채권자 주민등록초본을 첨부하게 되어 있습니다

 

 

이상 설춘환이었습니다^^

 

       올해 마지막 칼럼이 될듯 합니다

 

      여러분 멋진 한해 잘 마무리 하세요^^

 

 

대한민국 최고의 공신력있는 아이가 되고 싶습니다

친절하지만 독한 아이^^

 

ㅎㅎㅎㅎ

행복하세요

 

 

   멋지고 통괘한 아이

           설춘환 배상^^

출처 : 설춘환 교수의 행복한 경매

글쓴이 : 설춘환 교수의 행복한 성공 원글보기

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