 땅을 보려면 이것부터 알고 시작하자..
우리가 토지에 관심을 가지는 이유..
우리가 토지에 관심을 가지는 이유는, 토지는 전통적으로 가장 유용한 재테크 수단의 하나로 누구나 인정하기 때문이다. 다만 투자대상으로서 토지의 단점은, 단기간 현금회수가 용이하지 않다는 것, 땅값이 가격변동에 따르는 유연성이 없다는 것, 그리고 일반적으로 땅은 고가라는 점일 것이다.
그리고 더욱 중요한 것은 땅은 일반인이 접근하기 어렵고 복잡하다는 사실이다.실제 우리나라에서 땅은 전문적인 상품이다. 복잡한 부동산 법규와 규제, 그리고 수시로 바뀌는 세금에 둘러 싸여, 정부정책의 영향을 직격탄으로 바로 받는 것이 토지다.
그럼에도 불구하고 우리에게 땅이 매력이 있는 것은, 일단 땅값이 탄력을 받으면 급상승한다는 것, 세월에 따라 결코 하락하지 않는다는 것, 그리고 땅값이 튀는 폭이 매우 크다는 점이다. 또한 아파트나 상가에 비교하여, 관리유지비가 전혀 들지 않고, 경기변동에 바로 영향을 받지는 않는다는 땅값의 하방 경직성 때문에 다른 부동산보다 안전성이 높다는 사실 때문일 것이다.
토지를 공부하는 목적..
현실적으로 우리가 토지에 관심을 가지고 공부하려는 이유는, 단지 전매차익을 노리는 투자목적이나 재테크의 좋은 방법이라는 이유만이 아니다. 땅은 누구라도 농사를 지을 수 있고, 나무를 키울 수 있으며, 동물을 사육할 수 있다.집을 짓고 살 수도 있다. 실제 땅을 활용하기가 용이하다는 것이다. 그 뿐 아니라 땅은 개발하면, 그냥 팔아넘기는 것보다 더 많은 수익을 올릴 수 있다. 소위 막대한 개발이익을 얻을 수 있다는 것이다.
그래서 땅의 활용방안은 무궁무진하며, 사람들에게 말할 수 없는 매력을 주는 것이 사실이다. 땅의 궁극적인 진정한 가치는 다양한 개발가능성에 있다고 보아야 할 것이다.
땅 보는 눈 높이는 요령..
우리가 땅을 공부하는 이유를 다시 요약하면 투자, 개발, 활용, 중개, 경매, 귀농 등 목적별로 나누어 볼 수 있다. 이러한 목적은 땅을 취득하는 동기가 될 수도 있다. 그러나 어떤 경우이던지 간에, 땅의 공통적인 기본시항을 배워야 하는 것은 마찬가지다.그리고 나서 각기 분야에 필요한 주가적인 전문지식을 익혀야 하는 것이다.
그러면 땅의 공통적인 기본공부는 무엇일까..?
필자가 그 간의 경험으로 본다면, 땅은 크게 입지, 규제, 땅값, 개발가능성과 전망이라고본다. 땅은 입지에서 출발해야 한다. 원래 "부동산은 입지"라는 말도 있지 않은가? 땅의 모양과 향(向), 지질, 주변환경이며 접근성과 진입도로는 입지의 핵심이다. 예전에 묘터(음택)나 도읍터 마을터와 집터(양택)를 보는 풍수지리도 바로 입지이론이다. 실무상 입지에서 가장 중요하게 다루는 것이 바로 건축 시 요구되는 진입도로 문제다.지적도 상 도로가 없는 땅을 맹지(盲地)라고 하며, 맹지에는 집을 지을수 없다.
땅의 규제는 토지공부에서 가장 어려운 핵심부분이다.우리나라에는 약 120여개의 법률이 토지와 직 간접으로 관련이 있고, 약 420여개의 쟁쟁한 용도규제가 거미줄처럼 얽혀 있는 것이 바로 토지다. 땅에 관련된 규제는 거의 다가 중복규제다. 땅을 보는데 있어서 관련 근거법을 정확하게 알고, 찾아보며 내용을 파악하는 것 만해도 결코 쉬운 일이 아니다. 그래서 우리나라 땅을 “규제”라고 한다. 공부할 것이 많아 시중의 토지강의는 대부분 규제공부에 머무르게 된다.
규제를 어느 정도 익힌 후에는 개별적인 땅을 놓고 땅값과 개발가능성을 검토하여 파악하는 훈련을 쌓아야 할 것이다. 전망에는 땅의 입지와 규제를 검토하여 개발가능성과 땅값을 가늠해 보면서, 땅의 미래가치를 점치는 것으로, 아파트나 상가에는 없는 땅 만의 독특한 분야다. 미래를 잘 예측하려면 땅의 입지와 규제를 검토하는 요령을 익히고, 이 땅에 땅값에 걸맞는 최적의 개발 및 활용방안을 찾아내는 훈련을 쌓아야 한다.
땅이 다른 부동산보다 어려운 것은, 땅은 이처럼 장기적인 미래가치를 내다 볼 줄 알아야 하기 때문이다. 미래는 불확실하며, 예측하기 어렵다. 그래서 땅이 더욱 어렵고 힘들고 위험해 지는 것이다.
땅을 공부하는 요령..
초보자가 제대로 땅의 기초를 공부하려면, 우선 입지 규제 전망에관한 땅의 기초이론과 땅서류을두루 익힌 다음, 개별토지를 놓고 현장답사의 경험을 많이 쌓아야 한다. 그리고 대상지 땅의 보이지 않는 미래를 내다보고, 땅의 숨겨진 함정을 찾을 줄 아는 지혜를 배워야 한다. 땅에는 서류와 현장답사만으로 알 수 없는 많은 공법적, 사법적, 사실적인 사항이 혼합되어 있기 때문이다.
근거가 되는 법률 이름 하나, 토지용어 하나 하나도 정확히 쓸 줄 알아야 하며, 실무경험이 많다고 오래된 지식과 경험을 고집하거나, 어설프게 내 세우는 것은 절대금물이다.잘못된 법률지식이나, 그릇된 의견은 돌이킬수 없는 토지거래 대형사고로 이어질수 있다. |