[스크랩] 좋은 땅 보는 방법 10가지 핵심사항

// 좋은 땅 보는 방법 10가지 핵심사항                   1.땅을 볼 때는 목적을 가져야 한다. 땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 하며 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 시간낭비용 관광이요, 경치감상일 뿐이다. 향후 주유소를 계획하고 잇다면 주유소허가가 가능한지를 따져보고 결정해야하며 가든을 할려면 근생허가 가능한지를 알아야 한다는 것이다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있지만  모든이들은 전천후 토지를 좋아한다. 땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도,앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하며 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서도 중요하며 일반적으로는 도로가 가장 중요한 부분이다.   2.땅이 평평한가, 경사 졌는가? 땅의 경사도는 얼마나 되는가 하는 것도 따져봐야 하며  농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월한 반면 . 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않지만 절대적 사항은 아니다. 땅이 앉은 방향도 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋은토지이며  우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간을 감안한다면 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고  대부분의 사람들이 남향이라면 좋은토지이다.   3.전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)" 형이 좋다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이며  늪지역을 피하는것이 좋다 또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋지만 어려운 부분이다  하지만 유심히 인근에 토양을 살펴보면 알수있는것이며  지하수가 풍부한지도 살펴야 한다,   4.땅의 주변환경은 매우 중요하다. 땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다하며  땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는것이다. 이에따라  땅값이 널뛰기 하듯이 가격이 다른이유이며 객관성이 부족한것이다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말하며 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없다.  따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하며  반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 환금성이 빠르며  값 상승세도 가파르다.     5.땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로이다. 우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닌데 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치이다. 수도권에 서울인근에 인기지역이 양평.가평.용인양지 이며  토지거래 허가구역인 경기광주 퇴촌도 인기지역이다.  아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않다. 다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로가 있으면 좋으며 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당이다. 부동산은 “길이 아니면 가지를 말라” 말을 명심해야 한다.  길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이다. 토지는 단독 소유권을 할수있는 토지를 구입해야 하며 공유지분으로 구입하는 것은 바람직하지 않다. 물론 조건부로  분할을 하는조건으로 기간을 정해 하는것은 바람직하며  이용(개발) 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점검사항이다. 개발 목적에 접합해야 한다.   6.땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다. 우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없다.  국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다.즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다. 건축허가나 행위허가등 관련법은  해당 인근 설계사무소등과 미리 상의하면 쉽게 알수있다. 토지 이용계획이 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높지만  그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을  다 알수 없으니 각 전문가들이 있다고 생각한다. 혼자 법을 다 알기란 어려우니 인근 설계측량 개발 사무소등에 의뢰해서 하는것이 가장 빠른 방법이며 비용절감이다.   7.땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성과 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이며  환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것이다. 통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있으며  신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있다.   8.결점이 없는 땅은 없다. 지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 흠이 있다. 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것이다. 때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 기획부동산 업체에서는 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 하는데  하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것이다.   9.땅값은 따로 없으며  땅은 임자가 따로 있다는 말도 있다. 이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안되며  땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 것이다.  확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실이며  특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 크다.도심에 아파트 값과는 다른것이 토지이다. 시세는  있으나 아파트처럼 환금성이 부족한것이 사실이다. 가격도 아파트값처럼 평당 얼마가 정해져 있지않고 매도자마다 매수자마다 보는관점에 따라 가격이 다르것이 사실이다. 그만큼 토지는 가격이 객관성이 부족하다는 이야기이다. 개발목적에 따라 시세보다 2~3배를 주고 구입하는 경우도 있으니 말이다.   10.세금문제도 간과해서는 안될 사항이다. 따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말이다. //

 

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발.분양.NPL.건축.금융)

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