[스크랩] 부동산 계약상식

부 동 산

양사랑 2011. 11. 23. 13:09

부동산 계약상식

1. 권리분석을 위한 각종 공적장부 확인

2. 계약전 유의사항


	ㆍ	압류ㆍ가압류ㆍ근저당ㆍ가등기ㆍ가처분 등의 권리관계와 무허가건물ㆍ과세미납ㆍ임대차ㆍ물리적 하자 여부 등의 사실관계 이상유무 확인
	ㆍ	매도자는 양도세 / 매수자는 취등록세 확인

1. 계약 당사자 본인 여부 확인

2. 중개업소에서 제공하는 중개대상물건설명ㆍ확인서와 등기부등본 확인

3. 계약서 기본 기재 사항


	ㆍ	등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시
	ㆍ	매매대금의 액수와 지불시기
	ㆍ	매수ㆍ매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
	ㆍ	부동산의 명도시기
	ㆍ	부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실ㆍ훼손 등 매도인의 책임사항

4. 계약서 특약 사항


	ㆍ	등기부 상 면적과 실제면적 간의 차이가 발생할 때, 매매금액의 정산방법에 대한 약정
	ㆍ	매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 금지 또는 이중 계약 등에 대비해 해약 또는 위약금 등을 규정하는 별도 약정
	ㆍ	계약위반시 손해배상 방법 약정
	ㆍ	잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 약정
	ㆍ	잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 약정
	ㆍ	각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 약정

5. 계약서 작성시 유의사항


	ㆍ	금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이 "金字" 옆에 붙여서 기입
	ㆍ	계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을 꼼꼼히 기입
	ㆍ	계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인
	ㆍ	완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관
	ㆍ	계약금에 대한 영수증 발급 및 수령

1. 중도금 및 잔금 지급시 유의사항


	ㆍ	잔금 지급 기일까지 장기간이 소요될 때는 중도금과 잔금 지급 전에 등기부등본을 재확인하고 중요한 권리 변동이 있을 때는 특약사항에 기입된 대로 처리
	ㆍ	잔금 지급시에는 소유권이전등기에 필요한 서류를 함께 수령

2.중개수수료


	ㆍ	법정 수수료율을 따져 계산하되, 무리한 요구가 있을 때는 중개수수료 영수증 또는 은행 입금내역서를 첨부해 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하면 차액을 돌려 받을 수 있음

3. 잔금 지급시 필요한 서류

자격	준비서류
매도인	등기권리증, 부동산매도용 인감증명서1통, 주민등록등본1통(등기부등본상 주소와 거주지 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류
매수인	주민등록등본1통, 도장, 잔금
중개업자	등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인ㆍ설명서, 검인계약서 등

1. 해약 및 해약금


	ㆍ	계약 해지 가능한 경우 : ①‘이러 이러한 경우에 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항이 있을 경우 ②계약금만 지불하고 중도금을 지불하기 전 단계에서 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환할 경우 ③상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황일 경우
	ㆍ	계약 후 24시간 내에는 자유로운 계약 해지가 가능하다는 말은 잘못된 지식임

2. 중개사고


	ㆍ	중개 사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의하는 것이나 여의치 않을 경우, 중개업분쟁조정위원회에 조정을 의뢰하거나 법원에 소송을 제기
	ㆍ	현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 중개법인에서 1억 원, 개인중개업자에게서 5,000만 원임
	ㆍ	중개업소를 통한 거래 시에는 중개사고를 대비 업무보증서와 허가증을 반드시 확인해야 함

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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