[스크랩] 토지 매매시 적정가 산출방법

특정 지역안에서 부동산 중개를 하다 보면 정말 수 많은 매물을 접하게 된다. 농지, 임야, 원룸, 농가주택, 전원주택 또는 부지, 별장부지, 공장및 공장부지, 나대지... 무수히 많은 매물이 있지만 매물의 수에 비례해서 정작 거래되는 매물은 많지 않다.   중개업을 하는 사람은 매도인과 매수인의 중간 입장에서 양쪽의 희망사항을 다 듣고 있으니 매매가 되는 것과 안되는 것의 차이를 정확히 알고 있다. 그 이유를 나열하자면 먼저 토지의 용도(용도지역)와 입지여건, 면적, 도로, 개발허용범위, 주변 환경 등등 여러가지 요소가 있지만 가장 중요한것은 역시 매도가(가격)이다.   파는 사람은 최대한 많이 받으려 하고, 사는 사람은 최대한 싸게 사려고 흥정을 하는건 당연하다. 중간 매개자의 입장에서 보면 팔릴 물건과 그렇지 않은 물건은 명확하게 구분된다. 현 시장의 투자수요의 니즈를 잘 알고 있기 때문이다. 굳이 팔지 않아도 되는 사람이라면 모르겠지만 꼭 팔아야 되는 소유주라면 보다 쉽게 매매될 수 있는 조건을 제시해야 하는데 많은 매도인들은 그렇지 않다.   만약 비거주지에 평당 시세가 20만 원하는 1,000평의 임야를 매도한다 하자. 토지주는 평당 1만 원을 깎아주면 1천만 원, 2만 원을 깎아주면 2천만 원을 손해본다고 눈 앞의 이익만 생각한다. 과연 그럴까...? 평 당 20만 원에 1천 평이면 2억 원이다. 이 매매가 2억 원이 다 내 돈인가? 세금을 계산해 보아야 한다. 과중한 양도소득세 말이다. 내가 산 금액이 1억이라면 필요경비를 제외하고 남은 양도차익과 보유기간을 적용해 세율로 과세된다.   2년이 경과된 임야가 필요경비를 제외하고 남은 차액이 8,800만 원이 넘는다면 현행 세율은 35%이며 다시 여기에 주민세 10%가 추가되니 총 양도소득세율은 38.5%가 된다.   양도가액 - 취득가액 - 필요경비 × 세율 = 양도소득세... 이다. 20,000만 - 10,000만 - 500만 원(취득세 4.6% + 등기비 약 40만 원_) ×  38.5% = 36,575,000 원이 양도소득세이다. 9천 5백만 원의 차익이 발생했는데 양도세를 내고나면 5,840만 원의 소득으로 만 2년이 경과되었다면 투자금(1억 5백만) 대비 약 55.6% 의 순수익이 발생해서 연간 27.8% 수익률이다. 토지투자에서 썩 만족스런 결과는 아니지만 어쨋든 다른 종목에 비하면 안정된 성적이라고 안위할 만 하다.   그러나 문제는 이 가격에 팔린다면 다행이지만 매도가를 고집하다가 오랫동안 묶이는 상황이 발생한다면 오히려 손실을 불러올 수 있다는 말이다.   만약 2만 원이 낮은 평당 18만 원에 쉽게 매도했다고 가정하면 양도차익은 7,500만 원이되니 양도소득세율은 24%로 떨어져서 주민세 포함 26.4%로 계산하면 1,980만 원이 양도소득세가 된다. 7,500 - 1,980 = 5,520만 원이 순수익이 되는 것으로 수익률은 52.5%(년 26.2%)이다. 20만 원으로 매도했을 경우의 양도세 3,657만 원과의 차이는 1,677만 원의 차이이며 이는 평 당 2만 원의 83.8%에 해당하는 금액이고 수익률의 차이는 1.6%(168만 원)에 불과하다.   어떤 방법이 더 낳은가... 2만 원을 더 받겠다고 고집부리다 시기를 놓쳐 양도세를 과중하게 두들겨 맞겠는가, 아니면 적기에 매도해 현금을 쥐고 더 낳은 투자를 모색하겠는가... 더구나 2012년 까지 한시적 유예기간으로 비사업용토지에 대한 중과세가 없는 현 시점일 때 가능한 것이며 만일 다시 중과제도가 부활된다면 도저히 팔 수 없는 상황이 올 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다.   위의 예는 이러한 가격과 면적일 때 적용되는 하나의 사례지만 호재가 많은 지역은 땅 값이 올라 동일 면적에 가격이 상당하다면 적용될 수 없는 것이긴 하다. 그러나 중요한건 세후수익을 따져보고 매도호가를 정하는 사람이 거의 없다는 것이다.   매물로 내놓았다가 계약 직전에 세금을 따져보고 화들짝 놀라서 회수하는 사례를 심심찮게 본다. 내 땅과 유사한 토지의 시세를 파악한 뒤 양도세를 지역세무사에 약식으로 의뢰하라. 그리고 해당지역의 중개업자의 조언을 듣고 매도희망가를 결정해야 한다. 현금이 필요한 시기에 손 쉬운 매매를 원한다면 세무상식은 필수가 아닌가 한다.

고수이름 | 고정민

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 통큰이 원글보기

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