[스크랩] 임차인의 순위가 바뀌는 세대합가의 비밀

 

2월8일(오전) 카페에 실린 글들 1. 선순위 임차인이 있다면 '확정일자' 확인 2. 전세권등기+대항력 갖춘 선순위임차인 조심 3. 임차인의 순위가 바뀌는 세대합가의 비밀 4. 임차권등기 물건 '이것' 확인 안 하면 낭패 5. ＂전세권자는 최우선변제 대상이 아니다＂ 6. 토지근저당권자의 일괄경매청구 7. “큰 아파트로 갈아타고 싶다면 지금이 적기” 8. 4월 바뀌는 세제혜택, 서울권 소형주택 노려볼까 9. 박원순식 뉴타운 출구전략과 해결과제 10. 1600억 원대 부실채권 다단계 투자사기 11. 부가가치가 높은 임야를 고르는 안목 12. 작은집을 선택해야 할 이유

2월7일(오후) 카페에 실린 글들   1. 매각불허가신청 사유 및 신청방법 2. 퇴직 후 지은 전원주택 3. ‘뉴타운 新정책’ 요동… 그래도 수혜지는 있다 4. 전국아파트 낙찰가율 1년 4개월만에 80%선 붕괴 5. 돈 많은 무주택자도 있다 6. `뉴타운 해제` 땅부자들이 더 반긴다 7. 유학생, 대학가 방 구하기 '하늘의 별 따기' 8. '뉴타운 출구전략' 건설사 속앓이

 

임차인의 순위가 바뀌는 세대합가의 비밀

전업주부인 강모(36)씨는 얼마 전 낙찰을 받으며 배움의 중요성을 다시 한 번 실감했다. 경매에 대해서는 전혀 모르던 강씨였지만 경매교육을 제대로 받은 덕분에 실수 없이 좋은 물건을 낙찰받을 수 있었기 때문이다. 게다가 교육 후 첫 입찰에서 5대 1의 경쟁률을 뚫고 얻은 쾌거여서 기쁨은 배가 되었다.

기존에 살던 20평형대 아파트를 처분한 금액으로 같은 단지에서 더 넓은 평수의 아파트로 갈아타고, 아이들에게 따로 제 방을 마련해주고 나니 뿌듯한 기분은 이루 말할 수가 없을 지경이다. 그래서 요즘 강씨는 주위의 엄마들로부터 비결 좀 알려달라는 요청을 받기 일쑤다. 경매초보 강씨가 한정된 예산으로 20평형대 아파트에서 30형평대로 갈아탈 수 있었던 비결은 과연 무엇이었을까? 비슷한 사례를 통해 그 비결을 배워보자.

다음의 물건은 용인 수지에 위치한 전용 84.99㎡의 아파트이다. 하지만 이 아파트의 최저경매가는 감정가(3억 8,000만원)의 절반수준인 1억 9,400만원까지 떨어져 있는 상태다.

이 아파트의 최저경매가가 이처럼 많이 떨어져 있던 것은 선순위임차인 때문. 이 사건의 말소기준권리는 2007년 9월 17일 부산솔로몬저축은행의 근저당이다. 임차관계를 보면, 전입자 최모씨의 전입일자가 2009년 8월 31일이어서 얼핏 후순위 임차인으로 보기 쉽다. 하지만 최초 전입자 송씨의 경우, 2007년 8월 22일로 말소기준권리보다 앞서 있다.

두 사람의 관계를 전입세대열람을 통해 확인한 결과, 최초 전입자 송씨는 후순위전입자 최씨의 배우자임을 알 수 있다. 세대합가를 통해 선순위임차인의 지위를 얻게 된 것이다. 즉 이 물건의 경우, 세대주인 최씨의 전입일자는 후순위여서 말소되는 듯 하지만, 배우자인 송씨의 전입신고가 말소기준권리보다 우선하기 때문에 인수 대상이다. 3회씩이나 유찰된 것도 선순위 임차인에 대한 인수부담에서 비롯된 것으로 여겨진다.

그런데 경매진행결과를 보면, 2010년 11월 18일에 59.47%에 낙찰이 됐지만 최고가매수신고인이 기간내에 대금을 미납했다. 최고가매수신고인이 미처 임차인이 인수대상인 것을 파악하지 못하였을 가능성이 크다.

이와 같은 세대합가 물건의 경우 법원임차조사에도 나와 있기는 하지만, 세대주와 최초 전입자가 다른 경우에는 전입세대열람과 주변 탐문 등을 통해 사실 관계를 확인해야 한다.

전입세대열람을 해보면 최초전입자 송씨와 세대주 최씨가 좌우로 나란히 병기된 것으로 보아 같은 세대(주민등록등본 상 세대주와 세대원의 관계)인 것이 확인된다. 만약 이들이 별개 세대였다면 순번이 다르게 부여되어 1번 송씨, 2번 최씨로 나타났을 것이다.

세대합가의 경우, 사정상 세대원 중 일부가 먼저 전입신고를 하고 거주를 하고 있다가 세대주가 나중에 전입신고를 하는 경우가 많다. 이 경우 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입일자에 따라 선순위임차인으로 인정되면, 경매진행시 인수 대상이 되기 때문에 주의가 필요하다. 세대원 중에 세대주보다 빠른 최초 전입자가 있을 경우, 최초전입자의 전입일자 다음날 0시부터 대항력이 인정된다.

다른 사례를 통해 세대합가에 대해 조금 더 깊이 들어가보자.
아래 물건은 수원 권선구의 아파트인데 이 사례를 보자면, 세대주 최 모씨가 2009년 7월 13일에 임차인으로 전입신고 한 것을 볼 수 있다. 말소기준권리는 2005년 5월 11일의 대한생명보험 근저당인데 이보다 앞선 2003년 6월 30일에 최모씨의 세대원인 이 모씨가 최초전입자로 되어있다.

여기까지만 보면, 최초임차인인 이씨의 전입신고일이 말소기준권리보다 우선하므로 인수 대상인 듯하다. 하지만 매각물건명세서 비고란을 살펴 보면, 채무자 이씨와 점유자가 가족 관계인 것으로 드러나, 결과적으로 인수 대상에 포함되지 않는다.

같은 세대원끼리는 임대차관계가 성립되지 않기 때문이다. 위 임차인은 겉으로는 임차인으로 보였으나 조사결과 채무자가 내세운 위장임차인이어서 낮은 경쟁률을 뚫고 최고가 매수신고인이 될 수 있었다.

세대합가는 그에 대한 파악이나 이해가 부족할 경우, 경매사고로 이어질 수도 있으므로 사전 조사와 철저한 권리분석이 필수이다. 알고 보면 쉬운 세대합가이지만 사실 관계 확인이나 내용 파악에 소홀했을 경우, 자칫 보증금을 포기하게 되는 등 손실이 발생할 수도 있으므로 권리분석에 있어서는 항상 돌다리도 두들겨보는 심정으로 임해야 할 것이다.

㈜디지털태인 홍보팀 (02-3487-9902)

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 통큰이 원글보기

메모 :