용도지역은 무엇을 규제하는가?
- 건축물의 종류, 층수, 건폐율, 용적률
- 용도지역은 도시지역∙관리지역∙농림비역∙자연환경보전지역으로 나뉜다.
- 용도지역은 한 개의 지역만 지정할 수 있고 중복지정 불가능하다.
- 도시지역∙관리지역∙농림비역∙자연환경보전지역으로 세분화되어 있지 않을 때는 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.
- 도시지역이 세분화되어 있지 않을 경우에는 보전녹지지역의 규정을 적용한다.
- 관리지역의 경우에는 보전관리지역의 규정을 적용한다. 다만, 관리지역은 특례를 두어 세분화되기 전까지는 별도의 규제를 받는다.
- 층수는 제1종 일반주거지역 4층 이하, 제2종 일반주거지역 15층 이하, 녹지지역과 관리지역 4층 이하다.
관리지역은 어느 쪽으로 분류되느냐가 땅값을 좌우한다.
- 일반적으로 건축물의 토지이용도를 나타내는 건폐율과 용적률이 높을수록 이용가치가 높기 때문에 땅값이 비싸다.
- 예를 들어 계획관리지역은 건폐율과 용적률이 각각 최대 40%와 100%, 생산보전관리지역은 20%와 80%다. 그러므로 계획관리지역이 향후 전망도 밝고 땅값이 많이 올라갈 가능성이 크다.
- 향후 계획관리지역은 규제를 더욱 완화해 택지 개발 등에 활용할 가능성이 높아 땅값은 더욱 상승할 것으로 본다. 이 경우 수도권의 관리지역이 주된 투자대상이 될 수밖에 없다.
- 하지만 관리지역 세분화에 따른 땅값 영향을 일률적으로 볼 수는 없다. 땅의 용도와 법적 규제를 비교해서 판단해 볼 필요가 있다.
- 예를 들어 주택을 지을 경우, 보전∙생산관리지역에도 문제없이 건축이 가능하기 때문에 무조건 땅값이 떨어지는 것은 아니다.
한 필지에 2가지 이상 용도지역이 걸치는 경우는 어떻게 될까?
- 원칙은 각각의 용도지역별 규정을 적용받는다.
- 하지만 한 부분의 용도지역 규모가 330㎡ 이하인 토지 부분에 대해서는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역의 규정을 적용받는다.
- 예를 들어 주거지역 250㎡이고 상업지역 350㎡이 한 필지에 걸쳐져 있다면, 이 토지는 상업지역 규정을 적용을 받는다.
- 단, 녹지지역 250㎡과 상업지역350㎡이 걸쳐 있는 경우는 각각의 용도지역에 대한 규제를 받는다. 이 규정은 용도지구와 용도구역에서도 똑같이 적용된다.
용도지역 변경을 생각하고 투자한다면...
- 용도지역은 도시기본계획에 의거해 수립, 도시관리계획으로 지정한다.
- 용도지역 지정과 변경은 유용한 재테크 수단이지만 쉽지는 않다.
- 도시기본계획은 20년마다 수립, 5년마다 변경, 도시 발전인구 증가 등을 반영해 결정되기 때문에 도시관리계획 변경에 따른 용도지역 변경이 쉽지 않다.
- 농업진흥구역이나 보전산지 등은 농림부장관이나 산림청장의 결재 및 허가가 있어야 하기 때문에 규제 완화는 더 어렵다.
- 용도지역 변경을 생각하고 투자할 때는 자연녹지지역에 투자하는 것이 리스크를 줄일 수 있다.
- 자연녹지지역은 도시지역과 연접해 지정하기 때문에 향후 시가지로 편입될 가능성이 높다. 지구단위계획에 의한 시가지 개발을 할 경우 자연녹지지역이 도시지역으로 변경되는 최우선 검토 대상이다.
- 고속도로나 철도의 신설 등 호재가 있는 경우 자연녹지역에 장기적으로 투자하는 것도 좋다.
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