[스크랩] 경매 받는것 보다 낙찰 후가 더 중요하다.

경매 받는것 보다 낙찰 후가 더 중요하다.

법원 경매를 통해 부동산을 취득 후, 진정한 재산권을 행사하려면 법적 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 점유자를 상대로 한 명도과정이 마지막으로 남게 된다.

대화를 통한 원만한 합의가 이뤄진다면 쌍방에 별 문제없이 마무리가 되겠지만 그렇지 않은 경우 새로운 소유자는 법의 강제집행을 통한 명도를 하게 된다.

이는 인도명령과 명도소송으로 구분된다. 명도와 관련된 사후 문제는 매수인의 책임으로 해결해야 하므로, 부동산 경매의 명도 과정에 따른 지식과 경험은 매우 중요하다.

부동산의 인도명령

부동산의 인도명령은 부동산을 취득한 매수자와 상속인 등 일반 승계인은 매각대금을 지불한 후 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있다.

인도명령은 항고로서만 불복을 신청할 수 있는 재판으로 민사집행법 56조 1호에 해당하는 집행권원이다. 개정된 민사집행법은 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지지 못한 점유자들을 모두 그 대상으로 한다.

인도명령의 상대방은 채무자, 소유자 혹은 부동산 점유자이다. 채무자, 소유자의 일반 승계인도 상대방이 된다.

인도명령시 주의사항

(1) 경매개시결정 전에 점유를 개시했지만 전입신고를 하지 않은 상가 등의 임차인은 인도명령의 상대방이 아니다.

(2) 경매개시결정 전에 점유를 개시했지만 유상계약(임차보증금·전세금·월세 등) 없는 무상점유자도 인도명령의 상대방이 아니다.

(3) 경매개시결정기입등기 후 경매 목적으로 부동산을 취득한 자는 위의 소유자에 해당하지 않지만 경매개시결정의 효력 발생 후의 점유자가 되어 인도명령의 상대방이 된다.

(4) 가압류에 기한 본 집행으로 강제경매가 이루어진 경우에는 가압류 후 본 압류(임차인, 소유자 포함)도 인도명령의 상대방으로 보는 견해가 다수설이다.

(5) 경매개시결정의 효력 발생 전에 부동산을 전대했던 임차인이 경매개시결정의 효력 발생 후 전대계약을 해제하고 그 부동산을 다시 점유해도 인도명령의 상대방이 된다.

(6) 채무자가 임차인의 지위를 겸하는 경우, 임차인이 임의경매신청채권의 채무자인 경우에는 임차인이 매수인에게 대항력 있는 선순위 임차인이 아닐 경우에만 인도명령의 상대방으로 본다.

   예컨대 경매 부동산의 매수인으로부터 양도받아 점유권을 가지는 경우에는 부동산 인도명령이 매수인에게 실체상의 권리를 부여할 수 없다는 점에서 민사집행법 135조 1항 단서를 유추 적용해 매수인의 인도명령 신청을 거절할 수 있다는 것이다.

(7) 경매개시결정의 효력 발생 전에 점유를 개시했으나 점유를 잠시 이전했다가 경매개시결정의 효력 발생 후에 점유를 재개한 점유자도 인도명령의 상대방으로 본다.

인도명령 신청인.신청권자

인도명령 신청인 신청권자는 매수인 및 매수인의 일반승계인에 한한다. 매각대금을 완납하면 되고 매수인 명의로 소유권이전등기는 그 요건이 아니다.

인도명령 신청권은 매수인의 집행법상의 권리이므로 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도했다 하더라도 그 권리를 상실하는 것은 아니다. 그러나 매수인이 인도명령의 상대방이 될 수 있는 소유자, 채무자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우에는 매매계약의 해제 등 그 점유권원이 소멸된 사실을 입증하지 않는 한 인도명령을 신청할 수 없다.

이는 인도명령 신청권을 일신전속권(권리의 성질상 특정 권리주체만이 향유할 수 있는 권리 혹은 그 주체만이 행사할 수 있는 권리)과 유사한 권리로 보기 때문이다. 매수인으로부터 매각 부동산을 양수한 자는 승계를 이유로 하여 인도명령을 신청할 수 없고 매수인을 대위해 인도명령을 신청하는 것도 허용되지 않는다.

매수인의 임의인도이든, 인도명령집행에 의한 인도이든 일단 부동산의 점유를 인도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유해도 인도명령을 신청할 수 없고, 다만 인도명령을 신청한 바 없이 점유자에게 인도유예를 준 것에 불과한 경우에는 인도명령 신청권은 상실하지 않고 유예기간이 지나면 인도명령을 신청할 수 있다.

매수인의 지위를 승계한 일반 승계인은 그 승계 사실을 증명하고 인도명령을 신청할 수 있다. 인도명령이 내려진 후의 일반 승계인은 승계 집행문을 부여받아야 집행할 수 있다. 관리명령(136조 7항)에 기해 관리인이 부동산의 점유를 취득했으면 인도명령을 신청할 이익이 없으나, 관리인이 점유를 취득하지 못한 이상 인도명령을 신청할 수 있다. 공동매수인과 그 상속인은 전원이 공동으로 혹은 각자가 단독으로 인도명령을 신청할 수 있다.

경매 물건을 매각받은 자가 인도명령을 하기 위한 매수자의 주의사항은 다음과 같다.

첫째, 대금지급일로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 한다. 매각 잔금 납부일로부터 6개월이 지나면 매수자는 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금 납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 않는다. 즉 명도소송의 상대방이 된다.

둘째, 인도명령의 강제집행으로서 혹은 채무자·소유자로부터 매수자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유해도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. 즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통해 그 승소판결을 가지고 강제퇴거시켜야 한다.

셋째, 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자·소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입해 점유해도 인도명령을 신청할 수 없다.

따라서 제3자의 불법점유 및 인도명령 상대방의 재점유의 경우에 대비해 인도명령을 신청하면서 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께하는 것이 효과적이다.

넷째, 경매개시결정의 효력 발생 후에 점유한 자라도 유치권자 등 매수자에게 대항할 권원을 가진 자는 인도명령의 상대방이 아니다.

인도명령 절차 채무자나 소유자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그 외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다.

서면심리에 의해 인도명령의 가부를 결정할 수 있고 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다. 인도명령 신청 후 약 3~15일이면 부동산 인도명령에 대한 결정이 나는데, 인도명령결정 정본은 신청인과 상대방(소유자 및 점유자)에게 송달되어야 하므로, 우편 송달이 안 되면 특별송달을 신청해 집행관으로 하여금 송달해야 한다.

인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부해 부동산을 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.

인도집행시 특히 문제가 되는 것은 집행목적물에 대해 실체적인 점유관계를 확인할 수 있는데도 점유자의 구술에 의존해 채무자 혹은 소유자 본인만이 점유한다고 진술하면 집행을 실시한다는 것. 실제로 본인들만 점유하고 있으면서도 방 한 칸을 임대했다든가 다른 친척이 거주한다는 등 거짓 진술을 해도 그 부분에 대해서는 집행을 하지 못한다는 데 문제가 있다. 허위 혹은 거짓 진술을 할 경우에는 즉석에서 사실관계를 확인해 소명자료를 제출하지 못할 때는 곧바로 인도집행을 하여도 무방하다고 보면 된다.

인도명령 결정 인도명령 신청 후 약 3~10일 전후면 부동산 인도명령에 대한 가부 결정이 난다. 송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달됐다는 송달증명원을 통보하고, 상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부해 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.

인도명령에 기한 매수자의 강제집행 신청시 필요 서류는 다음과 같다. -부동산인도명령 결정정본 -송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서) -강제집행예납금(강제집행접수비, 집행관 수수료, 노무비 등) -강제집행위임증(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장) -매수자의 인감증명서 및 매수자의 도장

집행 절차 집행기관과 집행방법 

부동산 등 인도의 집행기관은 목적물이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 지원에 소속된 집행관이다(258조 1항). 집행관이 직접 실력으로 부동산 등에 대한 채무자의 점유를 배제하고, 채권자에게 그 점유를 취득하게 한다. 간접강제의 방법은 허용되지 않는다.

채무자가 집행에 저항하는 경우에는 필요한 한도 내에서 위력을 행사해서라도 집행해야 한다. 필요한 때에는 경찰 혹은 국군의 원조를 요청할 수 있다(5조).

집행관은 집행하는 데 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는 데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족, 고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 특별시, 광역시의 구 혹은 동 직원, 읍면 직원 혹은 경찰 공무원 중 한 사람을 참여하게 해야 한다(6조).

다만 채무자나 그 가족이 와병 중이어서 강제집행이 그 병세를 악화시킨다는 등 특별한 사정이 있는 때에는 일시 강제집행을 보류하고 의사에게 병세를 진찰하게 할 수 있다.

가족, 동거인 등에 대한 집행 채무자와 함께 거주하고 있는 가족이나 동거인 혹은 고용인 등에 대해서는 사회통념상 그들이 채무자와 별개 독립한 점유를 가진다고 인정되는 등 특별한 사정이 없는 한 별도의 집행권 없이도 채무자와 동시에 퇴거시켜서 집행할 수 있다.

간접점유자에 대한 집행 간접점유자가 직접점유자를 통해 부동산을 간접적으로 점유하고 있는 경우 인도청구권을 집행하는 청구권자로서 현실적으로 직접점유자에 대해 인도집행을 한다.

이로써 간접점유자에 대해 부동산에 대한 인도집행을 마치면 간접점유자에 대해서도 집행을 종용한 것으로 보아야 한다.

건물의 일부에 대한 집행 및 공동점유자에 대한 집행 1개의 건물 전부 등을 명하는 집행권에 기초해 건물의 일부분에 대해 집행할 수 있다. 건물의 전부를 2인이 공동 점유하고 있는 경우 그 중 1인에 대한 집행권원에 기초해 그 1인에 대한 명도집행을 할 수 있다.

점유자 2인에 대한 집행권으로 인도집행을 하려 했는데, 집행 당시에는 1인만이 점유하고 있는 경우에도 집행에 문제가 없다.

강제집행의 목적물이 아닌 동산의 처리 채무자 등에게 인도 강제집행의 목적인 부동산이나 선박 등의 동산은 집행권원에 기재되어 있지 않더라도 부동산 등과 함께 강제집행의 대상이 된다. 집행관은 이 또한 채권자에게 점유를 이전해야 한다. 그러나 그 이외의 동산에 대해서는 집행권원의 효력이 미치지 않으므로 이는 집행관이 제거해 채무자에게 인도해야 한다.

채무자가 없을 때에는 같이 살고 있는 (사리를 분별할 지능이 있는) 친족 혹은 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도해야 한다.

채권자가 건물명도 집행 당시 당해 건물 내에 집행채무자의 소유가 아닌 집행목적 외의 동산이 있음을 알면서도 집행관에게 명도집행을 위임해 시행했다고 하더라도 이러한 사유만으로는 그 명도집행이 위법하다고 할 수는 없다.

보관 동산을 인도받을 채무자나 그 대리인 등이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용을 보관해야 한다(258조 5항). 채무자 등이 그 수령을 거부하거나 집행 현장을 떠나버렸을 때에는 마찬가지로 집행관이 보관해야 한다.

집행관은 동산을 스스로 보관할 수도 있고 채권자나 제3자를 보관인으로 선임해 보관하게 할 수 있다.

채권자의 승낙을 받아 채권자에게 보관시킬 경우에는 목적 외의 동산을 채권자에게 보관시킴으로써 그 건물에 목적 외의 동산을 남긴 상태에서 그대로 인도집행을 마칠 수 있다.

이 경우 채권자의 그 보관에 관한 권리나 의무는 원칙으로 집행관과의 사이에 체결된 임차계약 등 사법상의 계약에 의해 정해진다. 그러므로 채권자가 그 동산을 보관하던 중 이를 분실한 경우 채권자가 보관상의 주의의무를 제대로 이행하지 못한 과실의 정도가 불법행위의 요건을 충족시킬 수 있다.

또 그 보관상의 주의의무와 위반행위가 구체적인 정도 등에 비추어 위법하다고 인정되는 경우에는 달리 특별한 사정이 없는 한 채권자는 집행관이나 그 동산의 소유자 등에 대해 불법행위로 인한 손해배상책임을 진다.

보관비용은 집행비용에 포함되며, 집행관은 수취를 청구하는 채무자나 제3자에 대해 보관비용에 관한 유치권을 행사할 수 있다.

매각 채무자나 그 밖에 동산을 수취할 권한이 있는 자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정을 따라 그 동산을 매각한다(258조 6항).

이 매각은 동산이 채무자의 소유에 속하는 경우뿐만 아니라 제3자의 소유에 속하는 경우에도 원칙적으로 가능하며, 매각을 별도로 동산을 압류할 필요는 없다.

동산을 매각한 때에 집행관은 그 매각대금에서 매각 및 보관에 필요한 비용을 빼고 그 나머지 대금을 공탁해야 한다(258조6항). 이 공탁은 일종의 변제공탁이고 공탁금의 지급은 출금 청구에 따라 이뤄진다. 집행관이 동산을 매각함에는 조서를 작성해 매각의 사유를 적어야 한다.

이상 매각 결정된 부동산의 인도와 매각 외 동산의 처리 문제를 개략적으로 알아봤다.

■글  김진섭(행정학 박사, (주)리비즈

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 행복지기 원글보기

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