[스크랩] 알아두자! 기본 청약상식

알아두자! 기본 청약상식
♧청약통장/청약상식 주택을 분양받기 위해 청약통장 가입은 필수적인 사항! 이는 아파트 분양에 있어 청약통장 가입자에게 우선적으로 분양받을 수 있는 자격이 주어지기 때문이다. 물론 기존아파트나 미분양아파트를 구입하는 방법도 있지만 실수요자들에게는 그래도 청약통장을 사용하여 신규 분양아파트를 분양받는 것이 초기 자금부담을 최소한으로 하면서 원하는 아파트에 들어갈 수 있는 효과적인 방법이기 때문이다.        ◆희망주택 결정 수요자가 분양을 희망하는 아파트 유형을 결정하는 단계. 아파트의 경우 국민주택기금 지원 여부에 따라 국민주택과 민영주택, 중형국민주택 등으로 구분되며, 청약에 있어 해당 주택에 따라 활용되는 청약통장의 차이가 존재하기 때문에 우선적으로 희망주택의 유형을 결정해야 한다   <주택구분> 종류 내용 신청통장 국민주택 국민주택기금을 지원받아 건설되는 주택 또는 국가나 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관에서 건설하는 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하의 주택. 청약저축 민간건설중형국민주택 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택중 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사 이외의 사업주체가 건설하는 전용면적60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택   ※ 청약예금 가입자는 전용면적 85㎡ 이하로 가입한 청약통장만 신청 가능함 청약예금   청약부금   민영주택 국민주택기금의 지원없이 민간 건설업체가 공급하는 주택으로 평형의 제한은 없다. 또한 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약 25.7평)를 초과하는 주택. 청약예금 청약부금 공공건설 임대주택 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택이다.    ◆청약통장 가입 가입자의 형편에 적합한 관련 예금에 가입하도록 해야 한다. 청약통장은 크게 청약예금과 청약부금, 청약저축으로 나눠진다. 청약예금과 청약부금은 만 20세 이상이면 누구나 시중 일반은행에서 자유롭게 통장 개설이 가능하며 전 금융기관을 통틀어 1인 1계좌만 개설하다. 반면 청약저축은 무주택 세대주만이 가입할 수 있는 청약통장으로 국민은행(향후 우리은행, 농협에서도 취급 예정임)에서만 취급한다는 차이가 있다.   청약부금 청약부금이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 그 납입인정금액이 지역별 청약예금 이상이고 일정기간 경과되면 전용면적 85㎡(약25.7평)이하의 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약이 가능한 저축제도이다.   가입대상  20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주   가입자별 거주지 기준  - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지  - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지  - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지   ◆ 청약예금 청약예금이란 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과되면 민영주택(85㎡ 이하 가입자는 민간건설 중형국민주택 포함)청약이 가능한 저축제도이다.   가입대상 20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주 가입자별 거주지 기준  - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지  - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지  - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지 20세미만 단독세대주는 가입할 수 없으며, 전금융기관을 통해 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1인 1계좌만 가입이 가능합니다.   지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적(단위:만원) 구분 서울, 부산 기타광역시 기타 시 및 군 85㎡(25.7평)이하 300 250 200 102㎡(30.8평)이하 600 400 300 102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400 135㎡(40.8)초과 1,500 1,000 500   지역별 청약가능 불입금액(85㎡이하 청약가능한 청약예금 예치금액)(단위:만원) 서울, 부산 기타광역시 특별시 및 광역시를 제외한 시, 군 구역 300 250 200   월납입금과 계약기간  - 정액정립식: 최저 10만원이상 제한없음.(1만원)/2년제, 3년제(2종)  - 자유정립식: 매월 5만원이상 50만원 이내에서 1만원 단위로 자유롭게 납입/2,3,4,5년 중 선택(4종)   청약저축 주택청약저축이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 일정기간이 경과하면 주민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 저축제도이다.   가입대상 - 당해 주택건설지역에 거주자는 무주택세대주로서 1세대 1계좌에 한하여, 20세 미만인 단독세대주는 가입 불가(가입시 무주택확약각서 작성)  - 60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자는 세대주가 아니더라도 세대구성원 전원이 무주택이면 가입 가능.   월납입금 - 매월 2만원이상 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입.   저축기간 - 국민주택의 입주자로 선정된 날까지.   가입자별 거주지 기준 - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지 - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지 - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지    ◆청약자격(순위)발생 분양권 취득시 세금 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택에 해당되지 않는다. 따라서 분양권을 살 당시에는 내야 할 세금이 없다. 다만 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 할 경우 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등을 납부해야 한다. 등록세와 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액과 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 1억인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했더라도 과표는 1억이 된다는 것이다. 분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만 예외적인 경우로 조합원분을 샀을 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다.  분양권 양도시 세금 분양권을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 내야 한다. 양도세 과세기준은 실거래를 기준으로 한다. 이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 되는데,이러한 실제 매매가격은 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서첨부)를 기준으로 하기 때문에 진위여부와 관계없이 매수,매도자 쌍방의 신고가격에 준하게 된다. 양도신고는 기존 부동산과 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 매도자와 매수자가 매매계약을 하고 잔금을 이행했다면 매도자는 잔금말일 기준으로 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를 하면 된다. 양도차익이 없어 양도세로 낼 돈이 없더라도 의무적으로 신고해야 한다.   청약통장에 가입했다고 해서 무조건 신규 아파트 청약자격이 생기는 것은 아니다. 이는 주택의 유형이나 청약통장의 종류, 예금 납입횟수 등에 따라 그 순위가 정해지기 때문에 가입자는 청약하려는 주택에 따른 청약순위별 요건을 반드시 파악해 놓고 있어야 한다. 또한 정부의 주택정책에 따라 청약제도에도 상당한 변화가 있는 만큼 이에 대한 내용파악도 청약통장 가입자가 반드시 고려해야 할 사항이다.   투기과열지구 아파트 청약시 (2002.9.4 청약제도 변경내용)  청약예금 또는 청약부금에 가입한 1순위자로서 다음 조건 중 하나라도 해당하는 경우는 1순위  청약이 불가(2순위 청약 가능)     ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년간 전국에서 신규 아파트 당첨 사실이 있는 경우(청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 당첨 사실 포함)     ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 청약자가 1가구 2주택 이상 소유자인 경우 (청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)     ⇒ 2002년 9월 4일 이후 가입한 청약통장 가입자로 비세대주인 경우(2002년 9월 4일까지 가입한 청약자는 종전대로 가입 후 2년이 경과되면 1순위 청약가능)     민영주택 민영주택이란 국미주택기금의 지원없이 민간 건설업자가 건설하는 주택(평형구분 없음) 또는 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약25.7평)를 초과하는 주택을 말한다.       공급대상 : 최초 입주자 모집광고일 현재 20세 이상의 개인.        순위와 순위별 요건 1순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분. 청약부금에 가입하여 2년이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약 예금 예치금액 이상인분. 청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로전환한 분   2순위 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 분 청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분   3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분     .국민주택 국민주택이란 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 또는 민간 사업자가 공급하는 전용면적85㎡(약25.7평)이하의 주택을 말한다. 공급대상 : 최초 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주   순위와 순위별 요건   1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회이상 납입한 분. 2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회이상 납입한 분 3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분   중형국민주택 중형국민주택이란 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적60㎡(약18평)초과 85㎡(약25.7평) 이하의 주택을 말한다. 공급대상 : 최초 입주자모집공고일 현재 세대주(배우자 또는 직계존,비속인 세대원이 있는 세대주는 20세미만이라도 청약가능)   .순위와 순위별 요건 1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회 이상 납입한 분. 85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분. 청약부금에 가입하여 2년이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 분.   2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회 이상 납입한 분. 85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분. 청약부금에 가입하여 6개월이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡ 이하 청약예금 예치금액 이상인 분.    3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분   ◆ 청약통장 변경/활용    청약예금, 부금평형변경  .평형변경 요건 청약예금 가입후 2년이 경과한 계좌 (변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)  청약부금 가입후 2년이 경과하고 납입 인정금액이 지역별 85㎡ 이하 청약예금 예치금액 이상 납입한 계좌 (변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)    평형변경후 청약자격 큰 평형으로 변경시 작은 평형으로 변경시 변경후 해당 평형 1년간 청약제한 (단, 청약제한 1년간 변경전 평형 청약가능) 변경후 평형에 대하여 청약 제한기간 없음(단, 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자 모집공고 전일까지 변경하여야 청약가능)  ※ 청약예금 예치금액(평형) 변경시에는 현행 지역별 청약예금 예치금액을 적용하며, '89.3.28 이전 (예치 금액 인상전) 가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하셔야 한다   명의변경 다음과 같은 사유 발생시 청약통장 가입자 명의변경 가능하다. 구분  청약예금 / 청약부금 청약저축 명의변경 사유 2003.03.27이후 가입 가입자가 사망한 경우 가입자가 사망한 경우   a. 가입자가 혼인한 경우 b. 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존/비속으로 세대주가 변경된 경우 2000.3.26이전 가입  가입자가 사망한 경우   a. 가입자가 혼인한 경우 b. 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존/비속으로 세대주가 변경된 경우   ※ "가입자가 개명" 한 경우에도 청약통장 명의를 변경할 수 있다.   촵구비서류   명의변경사유 구비사항 가입자 사망 재산 상속 - 상속예금 명의변경 및 귀속 동의서(주택은행 비치) - 피상속인(예금주)의 호적등본 및 제적등본 (재적의 기재가 있는 경우에는 호적등본만 징구) - 상속인 전원의 인감증명서(상속인 본인이 내행하는 경우 인감증명서 징구를 생략하고 실명확인증표 사본)  유증 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 유언에 관한 증서(자필,공정,비밀,구수,녹음 중 1) 및 법원의 유언서 검인조서 등본(공정 증서, 구수증서 제외)  가입자 혼인 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 신명의인의 주민등록등본(주민등록등본으로 결혼 사실이 확인되지 않을 경우 호적등본 추가) 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주를 변경하는 경우 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 신명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인 주민등록초본 추가)  가입자 개명 - 명의변경신청서(주택은행 비치) - 주민등록등본(개명사실이 개재된 경우) 또는 법원의 판결문    청약저축의 청약예금전환 전환 요건 불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서 불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능   전환 후 청약쟈격 불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서 불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능 전환 후 민영주택 청약제한 기간은 없으나, 청약하고자 하는아파트의 최초 입주자 모집공고전일까지 전환하여야 청약가능.   지역별 청약예금 예치금액 청약가능면적(전용면적) 서울/부산 기타/광역시 특별시 및 광역시를 제외한 시/군 85㎡(약25.7평)이하 300 250 200 102㎡(약30.8평)이하 300 600 400 102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400 135㎡(약 40.8평)초과 1,500 1,000 500     ◆분양공고 확인 입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다. 모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는 전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과 청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다. 접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다. 아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여 연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.   입주자 모집공고 보는 법 구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분 주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당을 의미한다. 예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평'이 아닌 '㎡'으로 표기 되므로 이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25평형전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 사용되는 공간을 의미한다.   청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자격기준이 된다. 주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다. 세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과 지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.    대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로 향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하는 요인이 된다.   공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다. 재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우 조합원 물량을 제외한 물량이 일반분양되므로 해당 아파트의총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면  된다.              층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.   층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나 일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에따라 분양가격의 차이가 있다.             분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다. 분양가격은 수요자가 해당 평형을 분양받는데 필요한 금액으로 취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.   계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금등으로 나누어 수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회 로 나누어 받는 경우도 있다.   중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금 (20%선) 납부일까지 대개 4~6회에걸쳐 3개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.   ◆ 청약신청   해당 아파트의 입주자모집공고가 이루어지고 이에 따라 청약접수일이 지정되면 일정 자격요건을 갖춘 청약통장 가입자는 자신이 원하는 평형대에 대한 청약접수를 할 수 있다. 이때 청약신청은 해당 청약통장 가입은행을 직접 방문하거나 인터넷과 전화를 이용해서도 신청이 가능하다. 청약신청 후에는 이를 다시 정정하거나 취소할 수 없으며 이중청약의 경우 청약접수 자체를 무효로 하는 등의 엄한 조치가 따른다.        청약시 구비서류    본인(배우자 포함) 신청시  ▶ 공통적으로 제출할 서류    - 청약통장(청약예금, 청약부금, 청약저축가입자 중 제 1, 2순위자에 한함)    - 예금인장(제1, 2순위자에 한함) 또는 본인·배우자 서명    - 주민등록증·국내거소신고증·외국인등록증 중 1(청약자의 거주지 등 확인 가능해야 함)    - 주택공급신청서(민영, 국민, 중형국민주택 중 택 1, 접수은행 비치)    - 청약신청금(3순위 신청자에 한함)    - 주택소유현황서약서(접수은행 비치)   ▶ 신청자격 확인서류(거주지, 세대주 또는 20세 이상 여부 등)    - 주민등록등본 1통(필요시 주민등록초본 추가)    - 호적등본 1통(만 60세 이상인 직계존속이나 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자       에 한함)    - 장애인 수첩사본 1통(장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자에 한함)   ▶ 무주택 우선공급 대상자, 국민주택 청약자 추가 제출서류    - 주민등록등본 1통(5년 이상 세대주기간 확인이 불가능한 경우 주민등록초본을 추가 제출해야 하며 배우자가 주민등록지를 달리하는 경우에는 배우자의 주민등록등본을추가 제출해야 함)   - 주택소유현황 서약서(접수은행 비치)                    제3자 대리 신청시 추가 제출 서류 (본인 및 배우자 이외에 제3자로 간주)  - 예금주의 인감증명서(용도 : 주택공급신청용), 단 외국인의 경우에는 본국 관서의 증명 (서명 인증서)이나 이에 관한 공정증서가 첨부된 위임장도 가능 - 예금주의 인감도장(외국인이 인증된 서명으로 공급신청 위임시는 제외) - 청약자의 인감도장이 날인된 위임장 1통(접수은행 비치) - 대리신청자의 주민등록증(또는 국내거소신고증, 외국인등록증) 단, 본인 및 배우자의 주민등록증은 제외    ※ 주민등록등·초본은 최초 입주자 모집공고일 현재 3개월 이내에 발급된 것에 한함      신청시 유의사항 청약신청 내용 취소 및 정정 금지  주택공급 신청 후에는 어떠한 경우에도 취소나 정정이 불가능하다. 따라서 청약신청 전에 반드시 입주자 모집공고문을 통해 해당 아파트와 관련된 각종 내용을 살펴보고 신중히 결정을 내려야 한다. 특히 한번 당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 관계없이 재사용이 불가능하기 때문에 더욱 신중한 자세가 필요한 것이다.(단, 분양전환되지 않는 임대주택에 당첨된 청약통장은 분양주택이나 분양전환되는 임대주택에 청약할 수 있다.)     이중청약 금지  동일한 아파트에 이중으로 청약을 신청하면 청약접수 자체가 무효처리된다. 이에 따라 서울지역 동시분양과 같이 동시 청약을 받은 아파트는 전체 아파트에 대해 1인 1건만 신청이 가능하며, 1인 2건 이상 신청하는 경우에는 청약 모두를 무효 처리한다. 국민주택의 경우 공급기준이 1가구 1주택이므로 당첨자 발표일이 동일한 아파트에 부부가 동시에 청약하거나 청약자 본인이 2건 이상 청약시 이중청약 처리한다. 또한 부부간 주민등록이 분리된 상태에도 각각 청약이 불가하다.    투기과열지구 아파트 청약  투기과열지구로 지정된 지역에서 신규로 공급되는 아파트를 청약하는 경우에는 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상을 소유한 경우, 2002년 9월 5일 이후 청약예금 또는 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 경우는 1순위로 청약할 수 없다.(당첨사실 및 주택소유여부는 청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)     주택소유여부 판단기준  본인(배우자 포함) 신청시  1. 주택소유여부 기준일은 건물등기부등본상 등기접수일(미등기주택인 경우엔느 건축물대장등본상의 처리일)이다. 2. 주택은 우리나라 전지역에 소재하는 주택이 모두 해당되며, 주택의 공유지분 또는 주택의 용도가 있는 복합건물도 주택에 해당된다. 다만 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않는 것으로 인정한다.     1) 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보 받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우   2) 도시계획구역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택 중 다음의 각 경우에 해당하는 주택을 소유한 자로서 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우               ① 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택         ② 85㎡ 이하의 단독주택         ③ 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에의해 이전 받은 단독주택               3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양을 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내 이를 처분한 경우     4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을  건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우          5) 20㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우      6) 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우     7) 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가 또는 주택이 멸실되었거나 주택이외의 다른용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터  3월 이내 이를 멸실 또는 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우        8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우            ARS와 인터넷 신청방법 청약신청은 직접 청약통장 가입은행을 방문하지 않고도 전화 ARS 서비스나 인터넷 등을 통해서 간편하게 진행할 수가 있다.     이용대상 및 절차  - 청약통장에 가입한 후 1, 2순위에 해당되는 경우에만 이용 가능. - 주택청약 신청 이용시간은 은행의 영업시간과 동일하게 평일 09:30~16:30이며 공휴일(토요일포함)에는 이용이 불가하다. - 인터넷이나 ARS 서비스를 이용하기 위해서는 먼저 각 은행의 영업점을 통해 청약자격 전산수록 및 전자금융 (텔레뱅킹 및 인터넷뱅킹) 이용신청을 해야 한다. - 인터넷 신청을 위해서는 해당 은행의 인터넷뱅킹 관련 사이트를 통해 공인인증서를 발급 받아야만 한다.      ARS와 인터넷 이용  - 전화를 이용한 청약신청의 경우 국민은행(1588-9999 서비스코드 704), 금융결제원(1369 서비스코드 5), 한국통신(060-700-1901) 등의 안내전화를 통해서 이용이 가능하다. - 해당 청약통장을 가입한 은행마다 인터넷을 통한 청약신청이 가능한 사이트를 운영 중에 있는데 국민은행의 경우는 자체 홈페이지(www.kbstar.com)를 운영하고 있으며 금융결제원에서 개설한 인터넷 청약사이트(www.apt2you.com)를 통해서도 청약신청이 가능하다.         ◆당첨자 선정/확인 일정 기간 청약신청이 이루어지고 나면 전산추첨 등을 통해 청약순위에 따라 당첨자 선정이 이루어지게 된다. 그리고 당첨자가 선정되고 나면 해당 건설사의 견본주택 및 일간신문 등을 통해 당첨자에 대한 공고가 있게 된다.      민영주택 및 민간건설 중형국민주택 1) 공통적으로 제출할 서류 투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택이나 민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 50%를 입주자 모집공고일 현재 1순위자로서 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급하는 제도를 말한다. 무주택 우선공급의 경우 대상자에 대해 먼저 청약신청 및 이에 따른 추첨을 실시해서 당첨자를 확정하고 낙첨자는 다시 당해지역 일반공급 1순위 청약접수자와 혼합하여 추첨을 실시하게 된다.     2) 일반공급 청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다. 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.   3) 대규모 택지개발지구 택지개발촉진법에 의한 택지개발이 시행되는 지역으로서 면적이 66만㎡ 이상인 지역(이상 대규모 택지개발지구)에서 공급되는 주택물량에 대해서는 청약순위(1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하되 일반공급분의 30%를 최초입주자 모집공고일 현재 당해시장 또는 군수가 정하는 기간이상 당해 주택지역에 거주하고 있는 자에게 우선공급한다.      국민주택 청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다. 수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.  1) 전용면적 40㎡ 이하 주택 - 5년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 - 3년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 - 납입회수가 많은 자 - 부양가족이 많은 자 - 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자   2) 전용면적 40㎡ 초과 주택 - 5년 이상 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자 - 3년 이상 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자 - 저축총액이 많은 자 - 납입회수가 많은 자 - 부양가족이 많은 자 - 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자   입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다. 모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는 전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과 청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다. 접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다. 아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여 연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.      입주자 모집공고 보는 법 구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분 주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당 아파트의 주택평형을 의미한다. 예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평' 이 아닌 '㎡'으로 표기되므로 이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25 평형                    전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 독립적으로 사용되는 공간을 의미한다. 청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자 격기준이 된다.                  주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.                            세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과 지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다. 대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로 향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하 는 요인이 된다.                      공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다. 재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우 조합원 물량을 제외한 물량이 일반분 양되므로 해당 아파트의 총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면된다.               층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.   층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나 일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에 따라 분양가격의 차이가  있다.         분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다. 분양가격은 수요자가 해당 평형 을 분양받는데 필요한 금액으로 취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다. 계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어 수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회로 나누어 받는 경우도 있다. 중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금   (20%선) 납부일까지 대개 4~6회 에 걸쳐 3개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.                                      ◆계약체결 무주택 우선공급 및 1순위 당첨자의 계약기간은 주택소유실태 전산검색 소요기간에 따라 변경될 수 있으며, 당첨자에 대한 주택소유실태 전산검색 결과 공급자격 또는 선정순위 등에 한하여 계약을 체결하고 부적격자는 부적격자가 아님을 증명할 수 있는 서류를 제출하여 저격자로 재확인한 후 계약을 체결하게 된다. 당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 상관없이 재사용할 수 없다.     계약시 구비조건 ▶ 공통서류 - 주택공급신청 접수증 및 영수증(ARS, 인터넷 청약 신청자는 제출 생략) - 계약자의 인감증명서 1통(용도:아파트 계약용) - 주민등록등본 1통 - 주민등록증 - 인감도장 - 계약금 - 호적등본 1통(주택공급신청시 배우자 확인이 되지 않은 당첨자에 한함)   ▶ 부적격 통보를 받은 자(무주택우선공급 및 1순위 당첨자 중 해당자) - 부적격자로 통보받은 해당 주택에 대한 소명 서류 - 건물등기부등본 또는 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함) - 무허가 건물확인서 또는 철거예정 증명서 - 기타 무주택자임을 증명하는 서류   ▶ 제3자 대리계약시 추가사항 - 계약자의 인감증명서(용도:아파트 계약 위임용) 1통 - 대리인의 주민등록증 및 인장 - 계약자의 인감도장이 날인되어 있는 위임장(계약장소 비치)   ※제증명서류는계약일기준3개월발행분

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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