지적(地籍)이란 전 국토를 대상으로 토지에 대한 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 등에 관한 사항을 각종 공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치지적부)에 등록하는 것을 말한다. 부동산등기와 차이점은 등기가 권리변동에 의한 임의적 등록제도인 반면 지적은 강제적 등록제도이고, 등기는 토지·건물 등을 대상으로 하고 지적은 토지만을 대상으로 한다.
지적도(地籍圖)란 우리 땅의 주민등록으로 볼 수 있으며, 토지대장에 등록된 토지의 경계를 밝히기 위해 만든 주제도로 지적공부(地籍公簿)의 일종이다. 일반적으로 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도, 수직지적도 등을 지적공부라고 한다. 우리나라 지적도의 축척은 대부분 1 : 1,200 으로서 동서 500m, 남북 400m의 규격에 포용면적은 20만㎡이다. 지적도에는 토지대장에 등록된 토지만을 등록하며 임야대장에 등록된 토지는 별도로 임야도에 등록한다. 지적도에 표시되는 것은 지번, 지목, 경계, 색인도, 제명 및 축척, 도곽선 수직 등이다. 지적도에는 수평적인 경계선만이 표시되며 등고선과 같은 지형학적인 요소들은 전혀 표시되지 않는다.
우리는 일상생활 가운데 다양한 경험에서 지적도를 접하게 된다. 인접토지와의 경계에 관한 분쟁에서부터, 주택을 신축하는 과정, 토지 및 주택을 매입하거나 소유토지가 수용 당하는 경우 등에 지적도가 필요하게 된다. 반면, 현행 우리나라의 지적도는 IT 초강국을 내세우고 있지만, 안타깝게도 100년 전 일본이 제작한 지적도를 그대로 사용하고 있는 것이 현실이다. 이런 이유로 실제 토지현황과 지적도가 일치하지 않는 지적불부합지가 최소한으로 추정하더라도 전국토의 15% 이상이다. 혹자는 현행 지적도를 적용하면 한강이 없어질 수 있다고도 한다.
이와 관련하여 국토해양부는 실제 토지현황과 불일치하는 지적을 바로 잡고, 1910년대에 만들어진 종이기반의 아날로그 지적을 세계표준의 디지털지적으로 전환하고자, 2012년 3월 17일자로 ‘지적재조사에 관한 특별법’을 시행하였다. 이를 바탕으로 2030년까지 지적재조사 사업이 시행되며, 전체 사업량은 3,761만 필지에 달한다.
지적재조사 사업과정에서 경계분쟁 및 민원이 유발되고 있는 집단적 불부합지역(15% 이상 추정)은 지적재조사측량을 거쳐 정비하고, 도시개발사업 등으로 새롭게 지적을 만드는 지역은 지적확정측량 방법으로 디지털화(13%)하며, 지적의 정확도가 유지되고 있는 나머지 지역은 현재 동경원점 기준의 지적시스템을 국제표준인 세계측지계 기준의 디지털 지적(72%)으로 구축되게 된다.
이러한 장기적인 국책사업을 잘 이해하고, 이를 잘 활용한다면 본인 소유 부동산 재산권의 안정적인 확보와 더불어 장래에 발생할 수 있는 경계와 관련한 분쟁의 소지를 사전에 예방할 수 있을 것으로 생각된다.
지적재조사사업은 국토해양부장관이 전국 단위의 지적재조사 기본계획을 수립하고 시장·군수·구청장이 사업시행자로서 실시계획을 수립하여 추진하게 된다. 사업지구는 토지소유자의 2/3이상의 동의를 받아 지정하고, 최첨단 장비를 활용해 정밀측량을 실시하여, 면적증감이 생기는 경우에는 조정금을 납부?징수하고, 측량결과는 새로운 지적공부에 등록하게 된다.
이번에 시행되는 지적재조사사업을 통하여 다음과 같은 효과가 나타날 것으로 기대되고 있다. 첫째, 정확한 토지정보 제공으로 사회적 갈등과 경계분쟁이 크게 해소될 것으로 보인다.
경계분쟁으로 인한 연간 소송비용은 약 3,800억원 추정된다. 둘째, 모양이 불규칙한 토지를 정형화하고 도로와 접하지 않은 맹지를 현실경계로 조정하여 토지의 이용가치를 높이게 된다. 셋째, 지적도면의 디지털화로 스마트 토지정보 서비스의 이용이 가능해져 소유자가 직접 땅의 경계는 물론 이용현황을 실시간으로 확인할 수 있으며, 연간 900억원의 경계측량비용도 절감하게 된다. 그 밖에도 부동산종합공부 구축에 따른 효율화로 인한 행정업무 시간과 비용절감 효과도 발생하게 된다.
일반적으로 사용되는 1 : 1,200 지적도의 선 두께가 0.2mm 내외인 것을 감안하면 토지의 경계를 선의 안쪽과 바깥쪽의 두 가지 경우로 해석하는 경우에 따라 약 24cm까지 경계의 차이가 날 수 있다. 이를 해당 지역의 단위면적당 토지가격으로 환산하면 엄청난 금액이 차이가 날 수 있게 되는 것이다.
일단 부동산을 소유하고 있다면, 부동산을 매입할 예정이 있다면 해당 부동산의 지적도를 확인하도록 하자. 지적도는 해당관청이나 인터넷을 통하여 확인할 수 있다. 특히 지방 또는 농어촌 지역이라면 더욱더 이번 기회를 잘 활용하여야 할 것으로 생각된다.
다음은 지적도 상에 표기되어 있는 지목에 대하여 공부해 본다. 지목이란 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 표시하는 명칭이다. 지목은 토지등기부에 등기할 사항의 하나이다. 지목은 측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률 제67조에 의거하여 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지로 구분하여 정한다.
지목을 설정할 때에는 ① 필지마다 하나의 지목을 설정하며, ② 1필지가 둘 이상의 지목 용도에 사용될 때에는 주된 사용목적에 따른 지목으로 설정한다. 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 수도용지 등의 지목이 중복되는 때에는, 등록시기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 정한다. 이렇게 정해진 지목들에 대하여 자세히 살펴보자.
법률에서 정하고 있는 지목의 종류는 28종류이다. 지목은 지적공부 가운데 토지대장과 임야대장에는 정식명칭으로 기재되고, 지적도와 임야도에는 부호로 표시된다. 괄호안은 정식명칭을 줄인 부호이다.
1. 전(전)
물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 목적으로 죽순을 재배하는 토지는"전"으로 한다.
2. 답(답)
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.
3. 과수원(과)
사과, 배, 밤, 호도, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는(자생이 아님) 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
4. 목장용지(목)
다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
5. 임야(임)
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.
6. 광천지(광)
지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구 및 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수, 약수, 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관, 송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.
7. 염전(염)
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다.
8. 대지(대)
다음 각목의 토지는 "대"로 한다.
가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지
9. 공장용지(장)
다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 공장배치 및 공장설립에 관한 법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
10. 학교용지 (학)
일정한 구역내의 학교의 교사와 이에 접속된 체육장등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.
11. 주차장(차)
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.
가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(주차장법 제19조제4항의 규정에 의하여 시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외한다).
나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
12. 주유소용지(주)
다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다.
가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
13. 창고용지 (창)
물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다(주거용 건출물,과수원,공장,학교 등 다른용도의 부지안에 설치된 창고는 주지목추종주의 원칙에 따라 각각의 지목에 따른다).
14. 도로(도)
다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다.
가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지
다. 고속도로안의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
15. 철도용지(철)
교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.
16. 제방(제)
조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다.
17. 하천(하)
자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.
18. 구거(구)
용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.
19. 유지(유)
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.
20. 양어장(양)
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.
21. 수도용지(수)
물을 정수하여 공급하기 위한 취수, 저수, 도수(導水), 정수, 송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.
22. 공원(공)
일반공중의 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다(자연공원법상의 공원-국립공원, 도립공원, 군립공원은 "공원"으로 보지 않는다).
23. 체육용지(체)
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관, 야구장, 골프장, 스키장, 승마장, 경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장, 골프연습장, 실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다.
24. 유원지(원)
일반공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장(실내수영장은 대지), 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지(공유(公有)의 것에 한한다)로 분류되는 것을 제외한다.
25. 종교용지(종)
일반공중의 종교의식을 위하여 예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 교회, 사찰, 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.
26. 사적지(사)
문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다. 단, 유적, 고적, 기념물 등이 학교용지, 공원, 종교용지 등의 구역안에 있는 경우는 제외한다.
27. 묘지(묘)
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지및장사등에관한법률 제2조 제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다(상여집은 잡종지이다).
28. 잡종지(잡)
다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지
본인과 관련 있는 토지의 지적도를 확인하도록 하자. 지적도에 약어로 표시된 지목을 확인하고 법률에서 정하고 있는 용도와 현재의 용도를 비교해보자. 해당 토지는 최선의 상태로 이용되고 있는가? 그렇지 않다면 최선의 활용을 위한 어떤 대안이 존재하는가? 이러한 고민의 시작이야 말로 지적도를 통해 알 수 있는 부동산 지식을 온전히 자신의 것으로 만들어 줄 수 있을 것이다.
<자문> 백민석 세명대학교 부동산학과 교수
'부 동 산' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지 (0) | 2012.07.13 |
|---|---|
| [스크랩] 임대차보증금 지키는 방법 (0) | 2012.07.10 |
| [스크랩] 초보 부동산 투자자의 실수 10가지 (0) | 2012.07.09 |
| [스크랩] 경매에서의 대항력 (0) | 2012.07.03 |
| [스크랩] 알기쉬운 농지법 100문 100답 (0) | 2012.07.02 |