[스크랩] 임대차보증금 지키는 방법

임대차보증금 지키는 방법 
 
1. 근저당권 설정된 주택의 경우

 

근저당권이 설정되어 있는 주택의 임대차 계약 후 바로 전입신고와 이사를 했는데 아직 확정일자는 받아두지 않았다.

임대인은 위 근저당 외에도 채무가 많은 것 같은데 만약, 임대인이 근저당권자인 은행의 채무를 변제하지 못해 임차기간 중에 집이 경매로 넘어가는 경우 낙찰자에게 집을 비워줘야 하는지 여부

 

“임차인이 임차권으로 경락인에게 대항해 임차권을 보장받기 위해서는 민법상 임차권 설정등기를 하거나 주택임대차 보호법상의 대항력을 갖춰야 한다.

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 그 다음날 오전 0시부터 발생한다.

 

대항력을 갖춘 임차인은 임차기간 만료시까지 경락인에게 인도를 거절할 수 있고, 기간 만료때 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.

위 사례의 경우 임차인은 저당권 설정후에 대항요건인 이사(인도)와 전입신고를 했으므로 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 집을 비워주어야 한다.

 

왜냐하면 낙찰자는 임차권보다 선순위인 저당권에 기초해 경락을 받은 자이기 때문이다.

따라서  임차인이 경매 낙찰자에게 대항력을 주장하기 위해서는 대항요건을 갖추기 이전의 저당권등 경매로 실행되는 담보권이 없어야만 임차권을 경매 낙찰자에게 주장할 수 있다.

 

위의 경우 임차인이 경락인에 대항할 수 있는 하나의 방법이 있다.

그것은 경매 개시전에 임차인이 임대인의 은행에 ㄷ하여 근저당채무를 대위 변제하는 방법이다.

임차인의 대위변제로 저당채무는 소멸되므로 대항력있는 임차권보다 선순위권리자는 존재하지 않으므로 임차인은 낙찰자에게 대항하여 임차권을 보존할 수 있는 것이다.

그리고 임차인이 임대인을 대위하여 변제한 금액은 임대인에게 그 금액의 반환청구를 할 수 있다.

 

2. 일시적으로 다른 곳으로 퇴거하거나 이사하면 대항력 인정여부.

 

주민등록과 인도(이사)는 대항력 취득때 뿐만 아니라 대항력을 유지하기 위해서 계속 존속하고 있어야 하는 요건이다.

따라서 전입이후 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 이전하거나 이사를 하게되면 주민등록 이전시나 이사를 간 시점에서 임차인의 대항력을 잃게 된다. 따라서 임차인은 함부로 주민등록을 옮기거나 이사를 하면 안된다.

여기서 주민등록은 임차인 본인은 물론 배우자나 자녀 등 가의 주민등록도 포함된다.

다만 임차인 본인이 사업상의 이유로 전입신고를 하지 않고 가족의 주민등록만 옮겨 놓은 경우에도 대항력은 인정된다.

그리고 가족의 주민등록은 그대로 유지한 채 본인이 잠깐 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 때에도 대항력은 그대로 유지된다.”

 

3. 전입 신고때 실수로 다른 지번으로 주민등록을 전입신고한 경우

 

임차인이 주민등록의 전입신고시 실수로 임대차 계약한 주소가 아닌 다른 주소로 전입신고를 한 경우는 대항력을 취득하지 못한다.
따라서 주민등록이 공부상의 표시와 일치하지 않은 경우에도 대항력을 인정받지 못한다.

아파트나 연립주택인 공동주택의 경우는 전입신고를 할 때 지번 이외에도 반드시 동호수까지 기재하여야만 대항력을 취득한다. 그러나 다가구용(원룸) 단독주택의 경우에는 지번만 표시해도 대항력을 취득함에는 이상이 앖다.

 

4. 임차인이 경매의 배당금으로 우선 변제를 받을 수 있는 경우

 

임차인은 경매절차에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받기 위해서는 대항요건인 전입신고와 이사(인도)외에도 임대차계약서상에 반드시 확정일자를 갖춰야 한다.

전입신고와 이사(인도) 그리고 확정일자의 요건을 갖추지 않을 경우 다른 일반 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 밖에 없다.

따라서 선순위 근저당권자가 배당을 받은 후 남은 것이 없으면 임차인은 경매절차에서는 한 푼도 받지 못한다.

이 경우 임차인이 자신의 보증금을 받아내기 위해서 별도로 판결을 얻어 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행할 수 밖에 없다.

 

5. 선순위 담보권자 등이 없는 상태에서 임차인이 대항력을 갖추고 확정일자를 구비하고 있는 경우 주택이 경매된다면 임차인은 경매절차에서 배당을 받을 수 있나.

만일 배당절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만을 변제받은 경우 임차인은 그 상태에서 집을 비워주어야 하나.

 

임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 가지고 있는 경우 두 가지 권리 중 하나를 선택해 행사할 수 있다.

대항력만을 주장하여 경매절차에서 배당을 요구하지 않고 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 도 있다.

이 경우 임차인은 경락인에 대항해 주택의 인도를 거절할 수 있고 기간 만료시 경락인에게 보증금반환을 청구할 수 있다.

 

임차인은 확정일자도 갖추었으므로 우선변제권을 주장해 경매절차에서 배당을 요구할 수도 있다.

이는 전적으로 임차인에게 선택권이 있다.그런데 만일 임차인이 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 금액을 반환받을 때까지 경락인에게 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다.”

 

▶미등기 주택을 임차한 후에 대항요건을 구비한 임차인도 경락인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있나.

 

“대법원 판례는 미등기주택의 양수인은 전 소유자로 부터 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서 ‘주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계했다고 볼 수 있다’고 판시하고 있다.(대판 1999. 4.23. 선고 98다49753 판결).

 

즉 미등기주택의 임차인도 대항요건을 갖추면 양수인에게 대항력을 주장할 수 있다는 내용이다.

그런데 소액임차인이 미등기주택을 임차하고 있는 경우에는 소액보증금 규정의 보호를 받지 못한다는 판례가 있어 주의가 필요하다.

 

판례는 ‘주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다’고 명시돼 있다.

 

그 근거로서 ‘소유권등기가 되지 아니한 임차주택에 있어서는 경락인인 그 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담 사항을 파악할 수 없기 때문’이란 점을 근거로 하고 있다.

 

결국 미등기주택의 경우 임차인이 양수인에게 대항력을 행사할 수는 있지만 경매의 경우 최우선변제를 청구할 수는 없다는 점을 유의해야 할 것이다.”
 
▶임차기간 1년에 세들어 살고 있다. 임대차 기간이 만료돼 가는데 아이들 교육문제 때문에 이 집에서 1년 더 살고 싶다.

그런데 주인이 1년 계약을 주장하면서 나가라고 하는데 이에 응해야 하나.

“1년을 더 거주할 수 있다.

주택임대차보호법은 ‘기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있다.

이는 임차인의 주거생활의 안정을 위하여 특별히 둔 규정으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.

임대인과 1년의 약정을 맺었더라도 무효이고 그 기간은 2년으로 의제된다.

 

그러나 임차인은 임대인과는 달리 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있다.
최단 존속기간 규정은 임차인의 보호를 위한 규정이기 때문이다.

 

따라서 임차기간을 2년 미만으로 정한 경우 임차인은 법정 최단 기간인 2년을 주장할 수도 있고 당사자 사이의 약정대로 2년 미만의 기간을 주장할 수도 있다.

결국 임차인은 그 이후의 상황에 대비하기 위해 2년보다는 2년 미만의 기간을 약정하는 것이 유리하다.

 

위 사례와는 달리 임차기간을 2년으로 정해 주택을 임차한 상황에서 1년 정도 거주하던 중 직장이 바뀌는 바람에 이사를 가야할 경우에도 집주인에게 계약해지를 주장할 수는 없다.

주택임대차보호법은 임차인의 최단기간을 보호해 줄 뿐 2년 이상의 기간을 정한 경우 기간 만료 전에 마음대로 계약을 해지할 권리는 인정하지 않는다.

 

이 경우 임차인은 임대인과 합의하에 얼마간의 차임을 지급하고 이사를 가거나 아니면 임대인의 동의아래 새로운 임차인을 구해 임차권을 양도하는 방법을 강구해야 한다.

임대인이 동의하지 않으면 그 집에 계속 거주하거나 이사를 간 후 차임을 지급할 수 밖에 없다.”

 

▶임대차 기간 2년을 정하여 주택을 임차했는데 만기가 다 됐다. 집 주인에게 보증금반환을 요구했더니 새 임차인이 들어올 때까지는 응할 수 없다고 하는데 일리가 있는 것인가.이럴 땐 어떻게 해야 하나.

 

“임대차 기간이 만료하면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있다.
새로운 임차인을 들이는 것은 임대인의 몫이다.

따라서 다른 임차인을 집에 들이고 나가라는 임대인의 주장은 타당하지 않다.

 

그런데 임차인은 직장문제로 불가피하게 이사를 가야한다면 보증금을 확보해 두기 위해 법원으로부터 임차권 등기명령을 받아 임차권등기를 해두면 기존의 대항력과 우선변제권이 유지가 된다.

만약 임대인이 임차권등기를 하는데 협력을 한다면 굳이 법원에 임차권등기명령을 신청할 필요는 없고 임대인과의 협력에 의한 임차권등기를 해두더라도 동일한 효력이 인정된다.

임차권 등기 비용은 집주인에게 청구할 수 있다.

 

임대인이 보증금을 반환해 주지 않으면 임차인은 결국 보증금 반환소송을 제기할 수 밖에 없다.

임차인은 집을 비워주지 않고서도 소송을 제기할 수 있다.이 경우 법원은 피고(임대인)에게 원고로부터 건물을 명도 받음과 동시에 보증금을 지급하라는 동시이행의 판결을 내리게 된다.

 

또 임차인이 위 판결에 기한 경매를 신청할 때에도 주택의 명도가 선행되어야 하는 것은 아니다.

주택명도 후에 경매신청을 허용한다면 임차인의 우선변제권이 상실돼 경매신청이 사실상 불가능한 점을 고려해 주택임대차보호법은 주택명도를 집행개시의 요건으로 하지 않도록 규정하고 있기 때문이다.”

 

6. 임대차기간 2년이 종료되었으나 임애인이 아무런 이의를 제기하지 않아 기간만료 후 계속 거주를 하고 있는데 직장문제로 이사를 가야할 상황이 되었는데 이 때 임대차 해지통고를 하면 임차인은 이사를 갈 수 있는가

 

주택의 경우 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월 까지 사이에 임대인이 갱신거절 등의 통지를 하지 않았고 임차인도 별다른 이사를 가겠다는 통고를 하지 않은 경우 임대차 기간이 만료된 때에 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보게 된다. 이것을 묵시적 계약의 갱신이라고 한다. 

묵시적계약의 갱신시에는 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 되어 최단기간인 2년으로 의제된다.

이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지통고를 할 수 있는데, 해지통고 후 3월이 지나면 효력이 발생하게되므로 임대인은 임대보증금을 돌려주어야 하고, 임차인은 이사를 갈 수 있게된다.

반면에 임대인은 법정 최단기간에 구속되므로 마음대로 해지통고를 할 수 없게되므로 묵시적 계약의 갱신은 임대인에게는 부리하다 할 수 있다.

 

따라서 위 경우 임차기간 2년 만료 후에도 임대인이 아무런 이의를 제기하지 않아 묵시의 갱신이 되고 임차인은 직장문제로 이사를 가기 위해 언제든지 해지통고를 할 수 있고 그 효력은 3월이 지나면 효력이 발생한다.

그러나 묵시적 게약의 갱신이라 핟라도 임차인이 2기(월세의 경우 두달치에 해당하는 금액)의 차임액을 연체하거나 또는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 임차인이 의무를 위반한 것으로 임대인은 계약의 해지를 주장할 수 있다.

임차인는 차임을 연체하지 않아야만 묵시적 계약 갱신효과를 볼수 있다는 점에 유의해야 한다.”

 

7. 주택을 임차하여 임차기간 2년이 다 되었는데, 동일한 조건에 계약을 갱신하게 됐다.이런 경우 계약서에 확정일자를 받아 두어야 하나.

 

임대인이 임차기간 만료전 갱신거절등의 통고를 하지 않아 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 경우에는 별도로 계약서를 작성하여 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

그러나 보증금을 증액하여 계약을 연장하는 경우는 기존의 확정일자를 받은 임대차 계약서는 잘 보관하고, 나머지 증액된 부분만 따로이 계약서를 작성하여 확정일자를 받아두어야 증액부분에 대하여도 우선변제권을 확보할 수 있다.

이러한 경우는 본인의 임대차 외에 다른 선순위 임차인이 있는 집이거나, 아니면 본인의 임대차 계약이후 근저당 또는 선순위 담보 물건이 있는 경우에는 반드기 이 절차에 따라야 한다.

왜냐하면 계약 갱신전에 계약하여 작성한 기존임대차 계약서의 대항력과 확정일자의 선순위를 보존하기 위해서 이다.

 

그러나 선순위 담보물건이나 선순위 임차인인 없는 상태에서의 본인의 임대차 계약이 최선순위가 보장되는 경우라면 새로운 임대차 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 둔다면 안심할 수 있다.

 

리치공인중개사 

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 사랑지기 원글보기

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