[스크랩] 투자의 기초

◎길이 아니면 가지 마라

-정부에서 관리하는 지방도나 국도가 아니면 일단 길이 아닐 가망성이 있다. 다만 진입로 개설 예정지나 지주에게 사용 승낙서를 받을 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다. 토지사용 승낙서를 받았다면 지역권을 설정해 두는 것이 안전하다. 진입로 개설 예정지는 초기에 신속하게 매입하여야 한다. 지적도의 도로가 실제로는 없을 때 해당관청에 복원요청을 한다.

◎가격은 여러 가지다

-감정가격: 감정평가사에 의뢰해 평가한 가격으로 대체로 시세의 70%안팎

-호가: 매도, 매수 측이 부르는 가격으로 일종의 희망가이다.

◎바로 옆의 땅도 가격이 다른 이유

-도로를 끼고 있는 땅과 그렇지 않은 땅, 직사각형의 활용도 높은 땅과 그렇지 않은 땅, 조망과 일조 그리고 덩치에 따라서도 환금성의 영향으로 작은 땅이 더 비싸다. 이 때문에 공동투지 형식을 취한다.

◎유통구조를 알아야 바가지 안 쓴다.

-매물정보는 동네 이장이 가장 많이 확보한다, 보통 현재에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.

◎경매가 좋은 이유

-경매를 통해 땅을 사면 토지거래 허가를 받을 필요가 없고, 감정시점과 경매시점의 차이로 경매 때에는 폭등하는 경우가 다반사다, 하지만 실거래가 보다 오히려 높게 낙찰될 때도 있다. 이는 시세 모르는 이들의 실수일 때가 많다.

◎땅을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류

-토지등기부등본은 소유주와 각종 권리관계를 알 수 있고, 지적도(임야도)는 땅의 위치를 표시한 지도이고, 토지대장(임야대장)은 사람의 주민등록증과 같이 등록 된 것이고, 토지이용계획 확인서는 각종 행위규제의 확인과 그 지역의 개발을 짐작할 수 있다.

◎부자마을에서는 작은 결점도 크게 보인다.

-선입견을 버리고 지역에 따라 결점이 다르다는 사실을 놓치지 말라, 부자동네에서 나온 약점 있는 땅을 급매물로 착각 할 수 있다.

◎상권, 도시 규모에 달렸다.

-도시가 작을수록 상업지의 범위 또한 작아진다. 면 소재지의 최중심지 가격이 50만원이라면 100m떨어진 곳은 5만원이라 해도 이상할 것이 없다. 땅을 볼 때는 고정관념을 버리고 철저히 그 지역주민의 마인드를 기준으로 보아야 한다.

◎지명을 알면 땅이 보인다.

-지명을 보면 그 지역의 특성을 파악할 수 있다. 투자를 하기 전 지명을 유심히 뜯어보는 것도 승률을 높일 수 있는 방법이다.

◎토지투자의 세 친구

-항상 본 것은 사진으로 남긴다. ‘지적.임야 약도’에다가 자신이 본 땅을 표시한 뒤 그 위에 특징, 가격 등을 기록한다. 향에 따라서 가격이 크게 차이가 남으로 나침반을 가지고 다닌다.

-지도를 볼 때 놓치지 말아야 할 것은 도로망이다.도로의 끝자리수가 짝수이면 동서를 홀수이면 남북을 연결하는 도로이고 신설 확장계획 일정은 고속도로는 한국도로공사, 국도는 건설교통부 산하 지방국토관리청에서 주관하므로 비교적 일정을 지키나 지방도는 그렇지않다. 도로의 시설.확장 계획은 토지가격에 결정적인 영향을 미치므로 알아 주어야 한다.

◎공인중개사를 내편으로 만들어라

-중개업소가 어떤 말을 하느냐에 따라 매매가격이 달라질 수 있다. 전문 투자가들은 단골 부동산을 정해두어 좋은 급매물을 싸게 가져다 주고 매매계약시 계약을 유리하게 할 수 있도록 해준다.

◎지주작업을 경계하라.

-땅 주인들 중엔 토지에 대한 문외한인 사람이 의외로 많아서 중계업소에서 고용한 토박이를 이용하여 실제시세 보다 낮은 시세를 가르쳐주고 매물을 확보하고 그 뒤 몇 만원을 붙여 손님에게 넘긴다.

-땅 주인은 자신의 땅이 얼마인지, 어느 정도 가치가 있는지 모를 땐 믿을 만한 전문가에게 컨설팅을 받는 것이 좋다.

◎땅이 뜨면 기획부동산이 설친다.

-기획부동산은 대규모의 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매한지만 그 토지는 현지의 땅값보다 몇 배 비싼 경우가 많고 이들의 전망대로 장미빛 전망대로 흘러갈지 또한 미지수 이다.

◎지방 땅이 먹잇감

-기획부동산은 매수자들이 시세파악을 하기 힘든 지방 땅을 먹잇감으로 노린다.

-어떤 이들은 전화가 오면 대충 위치를 파악하여 현장을 탐문하여 그 땅의 주변땅을 매입한다. 기획부동산은 자신들이 산 가격에 두세 배는 붙여서 넘긴다. 그러면 자신의 땅값도 쉽게 올라간다.

◎가보지 않으면 속는다.

-땅 투자의 기본은 발품이다. 현장에 가봐야 등기부등본 등 공부상에 나타나지 않는 함정들을 찾아낼 수 있다.

◎강 주변은 홍수피해 여부를 반드시 확인하라

-강이나 계곡주변 땅은 조망권이 좋아 전원주택, 전원카페, 펜션, 가든 등을 짓기에 좋아 인기가 높지만 여름철 침수 여부를 알아야 한다. 부득이 매입 할 경우 지반이 약하므로 3m이상 매립하고 3년 후 건축하는 것이 좋다.

◎공원, 문화재는 일단 피하라

-땅이 공원지역, 공원보호구역, 문화재 보호구역 등으로 지정되어 있으면 사실상 국가의 땅이 되어 비록 자신의 소유로 되어 있다고 하더라도 권리행사를 할 수 없다. 이는 문화재보호구역이 아니더라도 문화재가 있으면 개발이 안 되는 경우도 많다.

◎등기상 나타나지 않는 권리도 체크하라

-성황당, 우물, 도라지밭, 약수터 등 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 ‘특수지역권’이 존재하여 비록 자신의 땅이 라도 개발하려면 주민의 동의가 있어야 한다.

-이전의 터파기 공사업체가 전주인으로부터 비용을 받지 못했다면 ‘유치권’ 주장으로 미지급공사비를 지급하여야 한다.

◎묘지는 무섭다.

-묘지가 있는 땅은 ‘분묘기지권’이 있어 땅 소유주가 임의로 묘지를 개장,이전할 수 없다.

-분묘기지권은 소유자의 승락을 얻어 설치했거나, 승락을 얻지 못했어도 20년간 평온, 공연하게 점유 했거나, 타인에게 처분하면서 특별한 특약을 맺지 않은 경우에 성립된다.

-이의 존속기간은 특별한 약정이 없는 경우 분묘에 관한 수호와 봉사가 지속되는 한 존속 되나 봉분이 없거나 실제시신이 안치되어 있지 않으면 성립하지 않는다.

-묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검하고 매도,매수자중 누가 이장비를 부담하는지 계약서상에 명시 하여야 하고 관할 관청의 허가를 얻어 개장하며 연고자를 찾을 수 없을 경우 3개월의 공고를 거쳐 개장할 수 있다.

◎하천부지는 국가소유

-지적도를 보면 매입할 땅의 하천 여부를 알 수 있을 것 같지만 그 여부를 가리는 것은 어렵다. 하천주변의 땅을 살 때는 확인에 확인을 하는 것이 필수이다.

◎혐오시설을 피하라

-현장답사 시에는 결점을 꼼꼼히 확인하여야 한다. 그 중에도 혐오시설이 없는지 반드시 점검한다.(묘지, 철탑, 화장장, 축사, 변전소, 가스저장소, 공장, 쓰레기장 등)

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 변우희 원글보기

메모 :