[스크랩] 상가임대차관련법률

1) 상가임대차란?

상가건물임대차보호법은 상가 건물의 임대차에 대하여 적용된다. 그러나 모든상가의 임대차에 적용되는 것이 아니고 다음의 3가지 요건을 구비하여야한다.첯째는 세무서에 부가가치세법,소득세법, 법인세법에 의한 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 한다. 둘째는 상가건물의 임대차여야하고 마지막으로 보증금액이 대통령령이 정하는 보증금액 이하이어야 한다.즉, 위 요건을 구비하여야 하므로 상가건물이 아니거나 보증금액이 일정액을 초과한다면 상가건물에 대한 임대차라 하여도 이 법의 적용대상이 되지 아니한다.


1. 상가건물일 것.
상가건물임대차보호법은 상가건물에 한하여 적용된다. 상가건물임대차보호법에서 말하는 상가건물이란 세무서에 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 의한 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 하므로 향우회사무실이나 동창회사무실 등 비영리단체의 건물의 임대차에는 이 법이 적용되지 아니한다.
구체적으로 보면 점포건물 ,상가건물,오피스텔, 사무실건물 , 사업자등록이 가능한 주택(주택에 사업자등록을 하고 식당을 경영하는 경우)이나 아파트(어린이집)에도 사업자등록이 가능하므로 적용대상이 된다.
쉽게 말해 사업자등록 가부를 기준으로 적용 대상 여부를 판별할 수 있으며 현실적 이용상태가 사업자등록이 가능한 상가건물이면 이 법이 적용되며 건물의 등기여부는 묻지 아니하므로 미등기건물이라도 현실적인 이용상태가 상가가 건물로서 이용가능하여 사업자등록의 가능하다면 이 법의 적용이 있다.

2.임대차일 것. 임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용`수익하게 할 것을 약정하고 상대방은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하므로서 성립하는 쌍무, 낙성, 유상, 불요식계약이다. 그러나 일시사용을 위한 임대차( 폐업처리하기 위해 건물을 임대차하는 것)임이 명백한 경우는 이 법이 적용되지 아니한다.
따라서 타인의 건물을 무상으로 빌려서 영업을 하는 경우에는 이 법의 적용을 받지 않고(이런 경우는 법적으로는 사용대차라고 함), 한편 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에도 준용한다.

2) 상가 임차할 때 주의사항

(1) 계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있다. 그런데 계약서는 증거법상 처분문서라고 하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 내용과 다른 사실의 인정 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 한다.
구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 한다.

(2) 임대인은 등기부등본에 기재된 상가소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는 소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 한다.

(3) 부동산등기부에 의하여 등기부상에 저당권과 같은 담보나 압류, 가압류와 같은 권리제한사항이 있는지 여부를 확인 하여야 한다. 저당권이 설정된 경우에는 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단하여야 한다.
그런데 임대차계약 후에 추가로 저당이 설정되면 등기하지 않은 임대차보증금은 후순위가 되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 항상 위험부담은 있게 된다.

(4) 임대인의 채권자가 추가로 가압류나 압류를 하게 되면 임차인과 같은 일반채권이므로 채권액에 따라 안분비례하여 배분하게 되므로 역시 보증금을 회수하지 못할 위험이 있다.
부동산 등기부에 가등기 , 예고등기가 된 경우나 처분금지가처분이 되어 있다면 임대인이 진정한 소유자가 아니거나 이미 처분된 경우이므로 임차하지 않는 것이 타당하다.

(5) 무허가건물의 경우 부동산 등기부가 없어서 영업허가를 받기 어려울 수 있으므로 유의하여야 하고, 특정업종의 경우 도시계획이나 건물용도에 비추어 불법 용도변경으로 상가사용이 제한될 수도 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다.관청에 문의할 때는 구두로 하는 것보다 서면으로 질의민원을 보내면 관청은 7일 이내예 서면으로 회신할 의무가 있으므로 근거가 확보된다.

(6) 임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산등기부등본상의 상가 호수를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리 대장으로 확인하는 것이 좋다.

(7) 임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에 상가의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋다. 임대차계약을 한 경우 임대차 시작 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비하여 필요하다.

(8) 통상의 계약서에는 계약금을 정하고 임차인이 위약한 경우 몰수하고 임대인이 위약한 경우 배액을 반환하도록 되어 있는데 이는 매매계약이나 임대차계약등 모든 유상계약에는 적용이 있다. 그리고 계약금은 통상적으로 10% 이므로 계약당일 그 이상을 지급하더라도 10%는 계약금, 나머지는 중도금이로 기재하던가 모두 계약금으로 기재하면 된다.
계약금이 위약금으로 되는 경우의 법적 성격은 위약금은 손해배상액의 예정이라고 추정되므로 실제 손해액수에 관계없이 미리 정한 위약금을 손해배상으로 갈음하도록 할수 있다. 계약 후 임차인이 계약을 파기하는 경우 임대인이 바로 새로운 임차인을 구하면 별다른 손해가 없게 되지만 그런 경우에도 계약금을 몰수할 수 있다. 법원은 제반사정 에 비추어 손해 배상액의 예정이 과다하다고 인정되면 감액할 수 있으나 계약금의 10%를 위약금으로 정하는 것은 과다하지 않다고 본다.

(9) 임대보증금과 월세를 얼마로 정할 것인지 결정함에 있어서 은행이율이 낮은 요즈음 임대인으로서는 보증금을 줄이고 월세를 높이고 싶을 것이다. 그런데 임차인이 월세를 연체하거나 기간만료나 임대차 해지시 명도를 거부할 경우 법적으로 명도소송을 하지 않으면 내 보낼 방법이 없다. 임대인이 단전·단수하거나 출입을 제한하는 것은 업무방해죄가 된다.

명도소송을 하여 승소판결을 받기까지 상당한 시일이 걸리므로 임대인으로서는 최소한 6개월 내지 10개월 정도의 월세 보증금을 받는 것이 좋다. 반대로 임차인 중에는 명도소송에 시일이 걸린다는 것을 악용하여 보증금을 적게 걸고 월세를 내지않고 버티다가 오히려 이사비용으로 상당한 금액을 받고 나가는 경우도 있다.

(10) 대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 "약관의 규제에 관한 법률"이 적용되는 약관에 해당된다. 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다.

3) 필요비와 유익비에 관한 법률관계

(1) 임대인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우 필요비와 유익비로 구분된다. 필요비란 목적물의 보존에 관한 비용이다. 임대인에게 본래 수선의무가 있는 바, 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통상의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 깨진 유리창을 갈아 끼우거나 새는 지붕을 수리한 비용이 그 예이다. 필요비는 당사자 사이의 특약으로서 임차인 부담으로 할 수 있으나 이 경우 임대료에 반영되어야 할 것이다.

유익비는 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용으로서 본래 임차인이 지출하여야 하는 것이 아니지만 목적물의 가치가 증가한 경우 임대인이 부당이득한 셈이 되므로 유익비는 임차종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 임대인이 상환하여야 한다.
유익비 청구기간도 목적물 반환일로부터 6개월이지만 유익비에 대하여는 법원이 기한을 허여하면 그 기한이 도래한 날로부터 기산된다. 필요비나 유익비의 비용상환청구권에 대하여는 유치권이 발생하므로 비용상환이 지체된 경우 임차인이 유치권을 행사하여 명도를 거부 할 수 있다. 단 임대차 기간이 만료된 후에 지출한 비용은 불법점유상태하에서 지출한 비용이므로 유치권이 생기지 않는다.

(2) 비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 약정으로 포기할 수 있다. 통상의 임대차계약서에 필요비와 유익비 상환청구권을 포기한다고 기재하는 경우가 많은데, 본래 임대인에게 수선의무가 있는데도 필요비 상환청구권까지 포기하게 하는 것은 부당하고 특히 약관인 경우 무효라고 본다.

4) 부속물 매수 청구권

상가에 자금을 투입하는 경우가 많다. 상가임차인이 임대인의 동의를 얻어 상가에 부속시킨 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
부속물이란 원래 임차인의 소유에 속하고 그 건물의 구성부분을 이루지 않는 독립성을 가진 것이어야 하고 건물의 사용편익에 제공되어야 하기 때문에 건물의 객관적 이용가치를 증가케 하는 것이어야 한다.

부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 조항은 계약서에 넣더라도 무효가 된다. 부속물매수청구권을 행사하면 임대인은 부속물의 시가상당액을 지급할 의무가 있다.

토지의 지상에 건물을 지어 사용할 목적으로 임차한 경우에는 임대차가 종료되었을 때 건물이 남아 있으면 임차인은 그 건물을 매수하라고 청구할 권리가 있다. 그 권리 역시 강행 규정에 해당되다.

나대지에 카센터나 간이식당을 하겠다고 건물을 임차한 경우 쉽게 철거할 수 있는 가건물이 아닌 이상 임대인이 이를 매수하여야 하고 철거특약을 하는 경우라 하더라도 효력이 없다. 철거특약을 하려면 임대료를 시가보다 낮게 책정해야 하고 그것이 계약서에 반영되어야 한다. 임대인이 건물매수청구권을 막으려면 명의로 건축하게 하고 임차인에게 건축자금을 부담하도록 한 다음 건물을 무상 사용하고 토지임대료만 받는 방법이 있다.

5) 상가의 권리금과 계약관련 문답풀이

① 권리금이란?

토지나 건물(주로 상가)의 임대차에 부수하여 주로 그 부동산이 갖는 장소적 이익의 대가 또는 영업상의 노하우, 확보된 고객 수, 지명도 등에 따른 영업활성화 정도에 대한 대가로 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전으로 권리금의 수수는 전적으로 관행에 의하고 있으며, 법률 및 판례도 권리금의 지위를 인정치 아니하고 사적자치에 맡기고 있다
새로 제정된 상가건물임대차보호법 역시 구체적인 권리금에 대한 규정없이 일정요건의 경우 5년의 임차가간을 보장함으로써 권리금을 회수케 간접적으로 규율하고 있습니다. 권리금은 아파트·토지·상가·분양권·회원권 등을 사고팔 때 수요과 공급의 불일치, 특히 수요가 공급을 초과할 때 정상가격 이상의 가격이 형성되어 현실적인 거래에 있어 가격을 올려받는 프리미엄과 구별하여야 한다.

② 거래실태에 나타난 구체적인 권리금 수수형태는?

권리금은 ▲임차권의 양도 또는 전대·영업권의 허가·대리점 계약자의 지위 등 일정한 권리의 양도(또는 이용)에 대한 대가인 영업권리금 ▲영업장소의 임차권 양도시 함께 양도되는 실내장치·비품 등 영업시설에 대한 시설권리금 등을 포함 하여 통칭되며, 거래 현장에서는 대단위아파트의 상가·테마상가 등에서 건물이 완공되지도 않고 누가 사용하지도 않았는데 장소적 이점에 대가로 바닥권리금이 형성되어 수수되기도 한다.

③ 권리금 회수는 어떻게 하는가? 권리금의 성격상 반환특약이 없으면 일단 수수된 권리금은 임대차가 종료하거나 또는 기타의 사용관계가 종료하더라도 임차인이나 사용자가 그 반환을 청구할 수 없으며 따라서 권리금을 수수할 때는 장소적 이익 및 영업활성화 정도에 의한 상가의 번영도가 유지되거나 주변의 상가여건이 개선될 것이 예상되어 새로운 임차인 및 전차인으로부터 회수할 가능성이 충분할 때라야 지급하여야 한다.

판례도 영업용 건물의 임대차에서 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차 계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상의 노하우 속은 상가위치에 따른 영업상의 이점 등 무형적 재산가치의 양도 또는 일정기간동안의 이용 대가라고 볼 것인 바,
권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며,

다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상 당액을 회수할 수 있을 것이지만 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지됨으로써 당초 보장된 기간동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인인 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고,

그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 판시한 바 있으며,

상가건물임대차보호법 역시 일정요건의 경우 최장5년의 임차기간을 보장함으로써 새로운 임차인이나 전차인으로부터 권리금을 회수토록 간접적으로 규율하고 있다.


④ 권리금이 수수되는 임대차계약서 작성 및 중개수수료는?

권리금의 수수되는 임대차계약은 임차목적물에 대한 임대차계약과 권리금 수수에 따른 임차권 양도·양수 계약이 체결되어야 할 것인 바, 임대차계약은 임대인과 임차인이 거래당사자로서 권리금에 대한 양도·양수계약은 임대인과 임차인, 현 임차인과 새로운 임차인(전차인) 사이에 작성되어야 할 것이다.
또한 권리금 수수에 대한 중개수수료는 국토해양부 유권해석에 의하면 권리금은 중개업법상의 중개대상물에 해당되지 않고, 사회관행상 이루어지는 것이므로 당사자간의 계약에 따라 정하여야 할 것이다.

6) 상가건물임대차보호법의 주요내용

① 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민경제생활의 안정을 도모함을 그 목적으로 함(제1조).

② 이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 것을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용 안함.
이 경우 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안해 대통령이 정하는 비율(년 9%)을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 함(제2조).

■ 보증금과 차임(월세)환산액[차임(월세)×100]을 합한 금액 2010년 7월 26일 현재.

• 서울특별시 : 3억원

• 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 2억 5천만원

• 광역시(군지역과 인천광역시 제외), 수도권과밀억제권역이 아닌 인천(군지역 제외), 안산, 용인, 김포, 광주 : 1억8천만원

• 기타 지역 : 1억5천만원

③ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생김(제3조).

④ 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없음(제3조).

⑤ 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가 건물의 환가대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정함(제5조)

⑥ 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음(제6조).

⑦ 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄(제9조).

⑧ 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유없이는 이를 거절하지 못하게 하고, 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있음(제10조).

1. 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유

가. 임차인이 3기(期)의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

나. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

다. 쌍방의 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

라. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

마. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

바. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

사. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복 이 필요한 경우

자. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

⑨ 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율(청구 당시의 보증금 및 월차임의 9%)을 초과하지 못함(제11조).

⑩ 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위(연 15%)를 초과할 수 없음(제12조).

⑪ 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임의 전환시 산정률의 제한 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있음(제13조).

⑫ 소액임차인들의 경우에는 임대건물가액의 3분의 1 범위 안에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정함(제14조).

⑬ (시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다.

⑭ (적용례) 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조(임차인의 대항력 등), 제5조(보증금의 회수), 제14조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정은 이 법 시행당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다.

⑮ (기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과 조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조 규정의 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 환살 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.

■ 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액과 우선변제 대상 보증금

※ 상가건물 임대차보호법 시행령 개정에 따라 2010.7.26 부터 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액과 우선변제 대상 보증금 상향 조정됨.

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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