[스크랩] 전세 재계약, 이렇게 하면 안전하다

[머니위크 지영호 기자][[머니위크]보증금 올린 만큼 선순위 채무 변제 요구] 전통적인 부동산 성수기인 가을 이사철을 맞아 전세 재계약에 대한 관심이 높아지고 있다. 평년에 비해 전·월세시장 가격 변동폭이 둔화됐고 올 2분기 인구이동률이 감소하는 등 이사계획보다는 종전 임대차에 눌러앉는 재계약 수요가 늘 것으로 예상되기 때문이다. 최근 전세가격이 조금씩 꿈틀거리는 현상이 벌어지면서 전세대란을 걱정하는 세입자들은 가격동향을 주시하고 있다. 부동산정보업체 닥터아파트가 최근 조사한 자료에 따르면 4주 연속 서울·수도권의 전세가격이 소폭 상승했다. 지역별로 다소 차이는 있지만 전세가격의 소폭 상승이 하반기 전세시장의 흐름을 주도할지 관심 포인트다. 또 하나는 주택가격 하락으로 인한 보증금의 안전성 문제다. 부동산시장 침체가 장기화되면서 임차한 집의 매매가격 자체가 크게 하락하는가 하면 경매시장의 낙찰가율 80% 공식도 붕괴돼 안전한 보증금 반환이 위협받는 실정이기 때문이다. 작년 동기의 거래량 수준을 염두에 둔다면 9월부터 시작되는 가을 이사철의 전·월세 거래건수는 대략 30만건에 육박할 것으로 추정된다. 올 가을 전·월세 재계약 시 세입자가 점검해야 할 내용을 간추려 봤다. 사진_뉴스1 손형주 기자 　 ◆임대차 계약서 중개업소 대필 시 수수료 협의 필요 임대차 재계약은 집주인과 세입자 동의만으로 효력이 발생한다. 그러나 전세보증금의 조율과 권리관계의 불안감 때문에 중개업소에 임대차 재계약 대필을 맡기는 경우가 있다. 안전한 거래를 위해 중개업자를 통한 계약서를 작성할 때 미리 체크할 점이 있다. 임차계약서 대필료 등의 사전협의다. 만약 중개업자가 재계약서만 단순 대필하는 수준이라면 수수료부담이 적지만, 재계약서와 함께 공제증서를 첨부해 중개사고에 대한 리스크를 부담시켰다면 법정중개수수료를 부담할 수 있다. 따라서 수수료 분쟁에 대비해 중개업소와 사전 협의가 필요하다. 직접 재계약을 원한다면 부동산정보업체 홈페이지나 한국공인중개사협회 사이트 등을 통해 전세와 관련된 계약서 파일을 다운받을 수 있다. 함영진 부동산써브 실장은 "저당권 등 권리관계를 확인했다면 집주인과 직접 재계약을 진행해도 무방하다"고 조언했다. ◆저당권 채권최고액+전세금액 < 주택가액의 70% 전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금의 보호를 위해 신경 쓸 부분이 많다. 제일 먼저 해당주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해야 한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단하는 것이 중요하다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있다. 인상한 보증금에 대한 임대차계약서를 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받으면 인상한 보증금에 대한 우선변제권도 추가로 발생한다. 이때 기존 계약서도 보관해야 한다. 특히 선순위 저당권이나 대출 있는 전세물건을 재임차할 때는 선순위 저당권의 채권최고액과 전세금액이 주택가액에서 차지하는 비율을 보고 임차보증금 반환의 안정성을 체크해야 한다. 함 실장은 "최근 경매 낙찰률과 응찰자수, 주택낙찰가율이 저조한 상황이다"며 "선순위 저당권의 채권최고액과 전세금액을 합한 금액이 주택가액의 60~70%를 넘지 않는 것이 좋다"고 조언했다. 대출비중이 높은 집의 재계약이라면 보증금 미반환의 위험성을 줄이기 위해서 집주인에게 올려준 임차보증금 증액분을 선순위근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제토록 요구할 수 있다. 이때 전세계약서에 특약을 별도 명기하는 것이 현명하다. 예컨대 오른 전세보증금이 2000만원이라면 이 돈을 선순위근저당의 채무변제용으로 사용한다는 내용을 계약서상에 명시하는 식이다. 임대인이 근저당권 말소의무나 은행변제를 이행하지 않은 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금의 반환 및 이로 인해 임차인이 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다는 특약을 추가하면 좋다. 임대인과 임차인이 함께 금융권을 방문해 저당권 말소나 대출변제여부를 확인하는 것이 바람직하다. 　 사진_뉴스1 박세연 기자 ◆월세 부분만 증액해 재계약하는 보증부 월세 형태 저금리추세와 수익형부동산의 선호도가 높아지면서 전세에서 보증부 월세 형태로 재계약하는 유형이 많아지고 있다. 계약기간이 만료돼 임차보증금 증액을 월세 형태로 올려달라고 한다면 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율인 월세이율(이자율 %)을 따져볼 필요가 있다. 월세이율은 '월세가격/(전세금-월세보증금)×100'으로 계산된다. 최근 수도권 위주로 월세이율이 낮아지는 추세고, 아파트유형은 다세대 및 오피스텔보다 평균 월세이율이 낮은 편이니 집주인과 보증부 월세 계약 시 참고하자. 종전 전세보증금은 변동 없이 월세액만 인상된 경우 처음 확정일자를 받은 계약서를 보관하고 있다면 기존의 확정일자를 기준으로 우선변제권을 보호받을 수 있다. 따라서 새로 작성한 전·월세 계약서에 확정일자를 추가로 받지 않아도 된다. 　 ◆묵시적 갱신 등 임대차계약 만료 전 사전준비 집주인과 세입자는 각각 임대차 계약종료 1개월 전에 전세계약을 해지할 수 있다. 집주인이 계약종료가 얼마 남지 않은 상황에서 임차종료 통보를 할 경우 세입자는 갑자기 이사를 준비해야 하기 때문에 이럴 때를 대비해 전세계약 만료 전 집주인과 재계약을 상의하는 등 미리 계획을 세우는 것이 좋다. 다만 전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말 없이 기간을 연장했다면 묵시적 갱신이 이뤄진 것으로 이해하면 된다. 묵시적 갱신이 이뤄졌다면 계약기간이 지난 뒤 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 2년의 임대차기간에 묶이게 된다. 반면 임차인은 계약기간 내 언제든지 해지통보가 가능(3개월 전 통보)하고 계약서를 다시 작성할 필요도 없다. ☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제246호에 실린 기사입니다. 지영호기자 tellmetoday@ <저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니위크, 무단전재 및 재배포 금지>                             www.1234.so //

  

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 최승호 원글보기

메모 :