[스크랩] 정확한 땅값은 귀신도 모른다?

정확한 땅값은 귀신도 모른다?

 

따르릉~~~

 

"" 세종시 주번에 땅을 가지고 있는데

그 땅 값이 현재 얼마나 갈까요?""

 

종종 이런 전화를 받다보면 난감한 게 한두 가지가 아니다.

 

 

 

땅 값은 귀신도 모르지만

그래도 그 땅 값을 가장 정확하게 아는 사람은 그 땅의 소유자이다!

다음으로 인근지역의 부동산중개업소 인 것이다.

 

땅은 ‘여러 가지 가격’을 가지고 있다.

정부가 조사해 발표하는 공시지가에서부터 감정가, 기준가, 매도호가, 매수호가, 급매가, 흥정가격, 실거래가격 등에 이르기까지 적어도 10여 가지는 된다.

IMF 당시에는 돈 많은 매수자가 일방적으로 결정하는 IMF 가격도 있었다.

 

이처럼 땅값의 종류는 많지만 일반적으로 시장에서 통용되는 정확한 실거래가격을

파악하기는 쉬운 일이 아니다.

 

 

기본적으로 땅값에는 호가와 실거래가가 있다.

 

호가는 말 그대로 땅주인이 부르는 가격, 실거래가는 실제로 매매되는 가격을 말한다.

땅값에서 호가가 ‘꿈’이라면 실거래가는 엄연한 ‘현실’이다.

 

하지만 거래가 드문 시골 땅에선 호가와 실거래가의 구분이 사실상 어렵다.

특히 호가와 실거래가가 뒤섞인 개발예정지 주변에서는 판단력이 흐려져 호가에

 땅을 매입했다가 속앓이를 하는 투자자들이 간혹 나온다. 특히 기획부동산에

속아서 토지를 매입한 사례를 종종 상담하다 보면 안타깝기 그지없다!

 

 

따라서 정확한 가격을 파악해 매수나 매도에 나서는 게 투자의 기본이 된다.

땅값을 정확하게 파악하기 위해서는 현장답사가 필수다. 이때 땅의 모양, 고저,

경계 등도 기본적으로 조사해야 할 사항이다.

현지에서 땅값을 파악하는 방법으로는 이장 등 현지인을 통하는 방법과 현지 중개업소를 통해 확인하는 방법이 있다.

 

▲ 땅값은 호가와 실거래가가 뒤섞여 구분이 힘든 게 일반적이다. 때문에 여러번

교차확인을 통해 정확한 가격을 확인하고 매도 또는 매수에 나서야 한다.

 

 

현지인 통해 파악하는 것도 요령

공시지가나 감정평가 역시 전적으로 신뢰할 만한 것이 못 된다. 공시지가는 그야말로

감정평가사들이 합리적인 수준이라고 판단하는 이상가치에 불과하다.

때문에 시장에서 거래되는 실거래 가격과 엄연한 차이가 난다. 토지 감정평가의 경우

 땅이 거래되고 있는 주변 시세를 감안해 값을 매기게 된다.

이른바 매매사례비교법이다. 하지만 임야나 농지 등은 막상 현장에 가더라도 비교할

 만한 거래 사례 자체가 거의 없어 정확한 시세 파악이 힘들다.

 

이 경우 대부분의 감정평가사들이 공시지가에 의존하게 되는데, 공시지가는 지역에 따라 들쭉날쭉해 정확하게 시세를 반영하지 못한다. 특히 임야의 경우에는 소유주조차도 자기 땅의 정확한 위치와 가격을 몰라 평가 자체가 어려울 때가 많다. 도로개통 등 향후 개발계획이 땅값에 큰 영향을 미치는데 이와 같은 요인은 무시되는 경우가 적지 않다.

 

그렇다면 방법은 없을까. 솔직이 뾰족한 수는 없다. 노련한 전문가들조차도 감으로 판단하는 경우가 많다. 가장 기본적인 방법은 현장답사를 통해 동네주민들에게 대략적인 시세를 알아보는 것이다. 가장 접근하기 편한 사람은 동네마다 있는 구멍가게 주인이다. 구멍가게를 통해 1차 정보수집이 끝나면 그 다음은 동네 이장을 만나보는 것이 순서이다.

 

일반적으로 땅값은 대상 토지의 위치, 지형, 주변 환경, 용도, 지목, 땅의 형태, 지질, 경사도, 도로에서의 거리 등 주변 여건을 종합적으로 평가해 결정된다.

 

하지만 같은 지역이라도 접해 있는 도로의 폭, 주진입로냐 간선도로냐에 따라 땅값이 천차만별이기 때문에 섣불리 판단해서는 안 된다. 동일지역이라도 향, 강 또는 바다 조망 여부, 혐오시설 여부, 개발계획 등에 따라 가격이 다르게 형성되기도 한다.

 

설령 비슷한 조건을 가진 땅이더라도 개발 예정지는 지주에 따라 부르는 가격에 차이가 크다. 또 가격변동의 폭도 크기 때문에 매입이나 매도시 각별한 주의가 필요하다.

대개 개발지역 땅값은 개발 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획이 발표되기 전에 한차례 손바뀜이 일어난다. 그리고 한차례 손바뀜이 있은 후 갑자기 매수 주문이 급격히 늘어 호가가 가파르게 급등하는 것이 일반적이다.

 

이때는 그야말로 호가와 실거래가가 뒤섞여 구분이 힘들게 된다. 때문에 특정세력에 의해 부풀려진 호가 위주의 담합가격을 실거래가로 잘못 판단해 손해를 볼 수도 있다.

 

다양한 경로 통해 교차 확인 필요

도심지 땅이야 인근 지역 거래 사례가 많고, 공시지가가 비교적 정확하게 매겨져 어느 정도 시세에 근접한 가격을 파악할 수 있다.

하지만 시골 땅은 기본적으로 어느 지역에, 어떤 조건의 땅이, 얼마의 가격에 매물로 나왔는지 확인해볼 수 있는 방법이 생각보다 적다.

막상 현장에 가더라도 거래 자체가 워낙 드물어 시세를 파악하기가 매우 힘들다.

때문에 정확한 땅값 파악을 위해서는 다양한 방법과 경로를 통해 여러 번 교차 확인하는 것이 좋다.

시세 파악이 제대로 되지 않으면 쓸모없는 땅을 시세보다 훨씬 비싸게 살 수도 있기 때문이다.

 

 

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 김형선 원글보기

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