[스크랩] 곰팡이(결로)발생과 임대차계약해지

곰팡이(결로)발생과 임대차계약해지

최광석

 

임대차한 집에 곰팡이나 결로가 발생하여 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않다. 임차인의 특별한 생활습관잘못에 기인한 경우가 아닌 한 곰팡이(결로)발생은 대체로 임대차목적물인 건물구조의 문제 때문인 경우가 많다. 그런데도 임대인이 적절한 보수나 조치를 해주지 않는다면, 임차인의 비용으로 곰팡이 제거를 한 다음 그 비용을 임대인에게 청구하거나, 이로 인해 발생한 임차인의 손해를 배상받는데는 법적으로 큰 문제는 없을 것이다. 임대인의 의무위반이 분명하기 때문이다. 물론, 발생한 곰팡이나 결로의 정도가 금전을 청구하기에도 미치지 못할 정도로 경미한 경우에는 그렇치않을 수 있다.


★민법 제623조(임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

★ 대법원 2012.6.14. 선고 2010다89876,89883 판결 [손해배상(기)·건물명도][공2012하,1215]

[1] 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

[2] 임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 을은 임대차계약 체결 당시 갑이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 갑의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 갑이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.

★대법원 2012.3.29. 선고 2011다107405 판결 [손해배상(기)][공2012상,675]

[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.

[2] 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 갑 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 제반 사정에 비추어 제1차 집중호우에 따른 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 공장 건물 및 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 보이고, 제1차 집중호우에 따라 갑이 공장 및 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생하였더라도 임대인 을이 부담하는 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 볼 수 없으므로, 이와 달리 을에게 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 집중호우 발생 전후에 걸쳐 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질에 의하여 공장 벽체를 시공할 의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.


하지만, 곰팡이나 결로발생을 이유로 임대차계약 자체를 중도에 해지하는 것은 쉽지않다. 곰팡이나 결로로 인해 임대차계약의 목적달성에 큰 영향을 미칠 수 있다면 해지가 가능할 수 있지만, 일반적인 경우에는 그에 미치지 못하기 때문이다. 그럼에도 불구하고, 곰팡이, 결로발생에 대해 임대인이 수선의무를 다하지 않게되면 당연히 계약해지사유가 되는 것처럼 세간에서 오해되고 있는 경우가 많다.


★대법원 2012.3.29. 선고 2011다102301 판결 [소유권이전등기]

계약으로부터 발생하는 부수적 채무의 불이행을 원인으로 하여 계약을 해제할 수 있는 것은 그 불이행으로 인하여 채권자가 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 또는 특별한 약정이 있는 경우에 한정된다고 볼 것이다( 대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결, 대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705 판결 등 참조). 또한 계약으로부터 발생하는 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 할 것이다( 대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 등 참조).

그러나 앞에서 본 여러 사정들에다가 기록에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ⑧ 피고의 부친 소외인은 앞서 본 대로 2005. 5. 2. 원고에게 이 사건 토지 도합 303평 중 103평이 원고의 지분이라는 내용의 확인서를 작성하여 주었는데 거기에는 이 사건 37평 토지에 대하여는 아무런 언급이 전혀 없었다는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 약정은 원고가 이 사건 지분을 취득하는 것을 주된 취지로 하고, 나아가 그 취득에 따르는 지적 분할 및 그 경비, 등기와 관련된 세금 기타 공과금의 부담 등 후속조치 등에 대하여 정하는 것이어서, 이 사건 37평 토지에 관한 원고의 이행이 없으면 이 사건 약정의 목적이 달성되지 아니하여 원고가 이 사건 약정을 맺지 아니하였을 것이라고 여겨지지 아니한다. 따라서 이 사건 조항은 이 사건 약정의 부수적 채무에 불과할 뿐이고 주된 채무에 해당한다고 할 수 없다. 그렇다면 원고의 이 사건 조항에 기한 의무가 이행불능되었다고 하더라도, 다른 특별한 사정이 없는 한 피고가 이를 원인으로 이 사건 약정을 해제할 수 없다고 봄이 상당하다.

★대법원 2005.11.25. 선고 2005다53705,53712 판결 [매매대금·계약금반환등]

[1] 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.

[2] 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.

[3] 대기환경보전법상의 배출시설설치신고에 필요한 사양서 등 서류의 교부의무는 배출시설설치계약에 있어서 그 설치업자의 주된 채무라 볼 수 없으므로, 이 의무의 불이행을 사유로 한 계약해제는 효력이 없다고 한 사례.

★대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394,20400 판결 [매매대금반환·임대차보증금]

[1] 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.

[2] 전대차계약을 체결한 후 중도금 수수시에 비로소 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 전대인이 그 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 경우, 근저당권설정약정이 이미 전대차계약이 체결된 후에 이루어진 점에서 전대인의 근저당권설정약정이 없었더라면 전차인이 전대인과 사이에 전대차계약을 체결하지 않았으리라고 보기 어려울 뿐 아니라, 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약의 목적달성에 필요불가결하다거나 그 의무의 이행이 없으면 전대차계약이 목적을 달성할 수 없다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약에서의 주된 의무라고 보기 어렵고, 따라서 전차인은 전대인이 약정대로 근저당권을 설정하여 주지 않았음을 이유로 전대차계약을 해지할 수 없다고 한 사례.

★대법원 1997. 4. 7. 자 97마575 결정 [부동산처분금지가처분]

[1] 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다.

[2] 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.

[3] 상가의 일부 층을 먼저 분양하면서 그 수분양자에게 장차 나머지 상가의 분양에 있어 상가 내 기존 업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 기존 수분양자의 영업권을 보호하겠다고 약정한 경우, 그 약정에 기한 영업권 보호 채무를 분양계약의 주된 채무로 본 사례.

★대법원 1994.12.22. 선고 93다2766 판결 [손해배상(기)]

부동산 매매계약의 일부 특약조항 소정의 이행의무는 매도인이 언제든지 위약금 청구 등 간접강제 등의 방법으로 그 이행을 강요하여 불이행으로 인한 권리침해상태를 회복할 수 있는 법적 수단이 있는 점 등 제반 사정을 종합하여 보면, 그 특약사항이 매매계약의 목적달성에 있어 필요불가결하고, 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 보기 어렵고, 단지 매매계약의 부수적 채무라고 봄이 상당하여 이의 불이행을 이유로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.

★대법원 1993.7.13. 선고 93다17966,93다17973(반소) 판결[소유권이전등기,가등기말소]

당초 약정된 잔대금의 일부를 잔대금기일 전에 미리 앞당겨 지급하기로 약정한 것이 그 금액의 정도나 반대급부의 범위 등에 비추어 호의에 의한 부수적 약정에 지나지 않는다고 하여 이에 위배하였음을 이유로 한 해제 주장을 배척한 사례


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요 

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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