집은 하나인데 주인이 두 명?
부동산 이중계약이란 매도인이 하나의 물건을 가지고 2인 이상의 매수인과 각각의 계약을 체결하거나 공식계약서 외에 비공식계약서가 존재하는 경우를 말한다. 이 경우 하나의 부동산에 두 개의 권리가 발생하며 후자로 계약한 매수인은 해당 부동산에 대해 권리를 주장할 수 없는 분쟁의 소지가 발생하게 된다.
이와 같은 이중계약 상황은 대부분 세금이나 대출관련 문제로 주로 발생하며, 간혹 매도인이나 중개업자의 이익을 극대화하기 위해 을의 입장인 매수인(또는 임차인)의 심리를 절묘하게 이용하여 발생하기도 한다.
이중계약이 발생할 경우 가벼운 벌금이나 합의를 통하여 해결되기도 하나 심각한 경우에는 자금(중도금 등)유동성에 문제가 발생하기도 한다. 따라서 이중계약의 발생유형과 이유에 대해 자세히 알아보고 예방 및 대처방법을알아야 한다.
세금이나 대출 때문에 이중계약 발생,특약조건 명시해 이중계약 막아야
이중계약의 첫 번째 유형은 다운계약서이다. 매도인과 매수인이 일정금액에 부동산을 매매하기로 협의하여 놓고,실제 계약서를 작성할 때는 협의한 금액보다 낮은 금액에 계약서를 작성하는 것이다. 이는 매도인이 해당 부동산취득 시 소요된 금액과 양도 시 발생한 금액의 차액에 대해 일정부분 세금을 부과하는 양도세를 줄이기 위한 상황에서 발생한다. 매도인 입장에서는 양도세를 줄일 수 있지만 매수인 입장에서는 만약 금융권 대출을 통해 해당 부동산을 매입할 때 대출금액이 낮아질 수 있기 때문에 불리하게 작용할 수 있다.
이중계약의 두 번째 유형은 업(up)계약서이다. 다운계약서와는 반대로 매수인이 대출금액을 높이기 위해 실제 협의한 금액보다 높은 금액에 계약한 것처럼 작성하는 경우이다. 이 경우 매도인 입장에서는 양도차액이 높아져 양도세가 더 부과될 수 있는 불리한 상황이지만 요즘과 같이 부동산 거래시장이 침체기이거나 매도인이 급하게 처분해야 할 경우에는 발생여지가 적지 않은 케이스이다.
두 상황 모두 세금과 대출이라는 민감한 부분과 연관되어 있고, 매도인과 매수인이 조금이라도 이익을 보기 위하여 발생하는 상황이지만 만약 발각될 경우 벌금이 부과되는 등의 제재가 가해진다.
위 상황과 달리 상가 임대차계약에서도 이중계약이 발생할 수 있다. 임대인이 임차인을 모집하는 과정에서 우선a라는 임차인과 계약을 진행하는 도중에 높은 임차조건을 제시한 b라는 임차인과도 계약을 진행할 수 있다. 만약a가 계약이 진행되었다고 생각하고, 점포에 들여놓을 물건을 계약하고 인테리어를 진행하는데 임대인이 b와 계약이 되었다고 a에게 통보한다면 난처한 일이 아닐 수 없다. 계약금을 돌려받는 일은 둘째 일이고, 이미 진행된인테리어와 물건비용, 그리고 그동안의 기회비용을 보상받을 수는 없기 때문이다. 이는 실제 종종 발생하는 사례이다.
그렇다면 이 같은 이중계약을 방지하기 위해서 어떻게 대처해야 할까? 우선 계약서 작성 시 특약사항의 기입을명시해야 한다. 만약 이중계약으로 인하여 계약이 파기될 경우 계약금 외에 위약금으로 거래금액의 2배를 지불하는 등의 강력한 특약사항을 걸어야 이중계약을 사전에 방지할 수 있다. 또 계약을 치르고 나서 중도금 및 잔금까지의 기한이 오래 남았을 경우 수시로 등기부등본을 확인하여 볼 필요가 있다. 계약서 작성 후 금융권 등에 근저당을 잡히거나, 차후 계약자가 발생할 수도 있기 때문이다. 끝으로 계약서 작성 시 매도인과 매수인, 그리고 중개인의 입회하에 공동으로 계약서를 작성하는 것이 무엇보다 중요하다. 중개업자에게는 계약사항의 합법 여부까지살펴보아야 할 감시업무가 있기 때문이다. |
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