[스크랩] 아직도 빌딩을 직접 관리하십니까?

아직도 빌딩을 직접 관리하십니까?

김용남  

 

최근에 중소형빌딩을 급매로 매각한 H씨(80세)는 지금까지 빌딩을 직접 관리해왔다. 20여년 전에 친구와 공동으로 신축하여 보유해온 중소형빌딩을 갑작스럽게 매각한 이유는 빌딩설비가 노후화되고 공실이 늘어나면서 임차인관리가 더욱 힘들어졌기 때문이란다. 

해당 빌딩 매수자의 자산관리자로서 H씨를 만나 빌딩 인수업무를 수행하면서 부동산 자산관리(PM)서비스를 소개하자 H씨는 '이런 중소형빌딩 자산관리 전문회사가 있다는 것을 전혀 몰랐다'면서 '조금만 빨리 알았어도 빌딩을 급매로 매각하지는 않았을 것'이라고 안타까워 했다. 

중소형빌딩 자산관리서비스는 2004년에 신한은행이 글로벌PMC를 통해서 PB고객에게 부동산관리서비스를 제공하면서 시작되었다. 초기에는 주로 해외에 거주하거나 해외로 이주하는 건물주와 전문직에 종사하는 빌딩주에게 주로 제공해왔지만, 10여년이 지난 지금은 중소형 빌딩투자층이 넓어지면서 등장한 빌딩투자자와 1세대 소유주의 고령화에 따른 상속과 증여로 새로운 빌딩주가 된 2세대 건물주에게 까지 서비스 대상이 확대됐다. 

중소형빌딩 자산관리 전문회사는 부동산의 매입대행부터 임차인 유치, 시설유지보수, 임대차계약 관리, 임차인 유지, 적정 임대료 산정, 재계약 협상, 건물의 운용전략 수립, 리모델링 및 매각대행까지 부동산의 매입부터 유지·관리 매각까지를 모두 대행해준다. 한마디로 부동산 자산가를 대상으로 부동산 관련 종합 서비스를 제공하는 것이다. 

그렇다면, 왜 중소형빌딩 자산관리서비스가 10년이 지난 지금까지도 아직도 잘 알려지지 않았을까? 

그 동안 500명 이상의 빌딩주를 대상으로 자산관리 상담을 해오면서 알게 된 사실은 빌딩주들 상당수가 중소형빌딩을 전문적으로 관리해주는 회사가 있다는 것을 몰랐고 부동산 자산관리 수수료(PM Fee)가 매우 높을 것으로 생각했으며 또한, 위탁관리시 소유주가 직접관리하는 것보다 더 나은 점이 별로 없을 것으로 생각하고 있다는 점이었다.

중소형빌딩 자산관리 전문회사는 없는가?

부동산자산관리서비스는 IMF외환위기 이후 대형빌딩을 매입한 외국인 투자가에 의해 도입되었지만 중소형빌딩 소유주에게도 2004년부터 전문 서비스가 제공되면서 이제는 글로벌PMC를 필두로, 두레시닝, 오투에셋 등 다수의  관리회사가 서비스를 제공하고 있다. 중이들 소형빌딩 자산관리 전문회사는 펀드매니저가 돈을 맡아 자산을 불려주듯이 빌딩의 자산가치를 높여준다.

부동산자산관리수수료는 정말로 높은가?

부동산업계나 부동산학계에 있는 사람들과 대화를 하다보면 일정 규모의 빌딩 하나만 위탁관리해도 수익이 상당할 것으로 잘 못 알고 있는 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 된다. 부동산시장에 대해 아는 사람들 조차도 이럴진대, 중소형빌딩 소유주들은 어떻겠는가? 어느 정도 이해가 가는 대목이다.

자산관리수수료는 필자가 이전 칼럼에서 언급했듯이 그리 높지 않다.  빌딩 연면적 500평 기준 빌딩을 예로 들어보면 지역에 따라 차이가 있을 수 있지만 매월 고정 수수료로 계약하는 경우는 대략 월간 100~150만원(부가세 별도) 수준일 것이다. 월간 임대료 수금액이 3,000만원 이하인 경우, 자산관리수수료는 임대료 수금액에 따라 4~ 10% 수준에서 결정된다. 참고로, 자산관리 수수료에는 청소원, 경비원의 인건비와 유지보수비는 포함되어 있지 않다.

(칼럼 참조: 부동산자산관리수수료는 어떻게 결정되나?)

위탁관리의 장점이 정말 없는가?

당사가 관리하고 있는 빌딩 100여개를 을 대상으로 관리를 위탁하기 전과 후를 비교하여 임대수입의 변화를 조사해본 결과 자산관리를 위탁한 후 평균 최소 15% 이상의 임대수입이 증가한 것으로 확인됐다. 빌딩을 장기간 공실로 방치되어 있던 공간을 적극적인 임대마케팅 활동을 통해 임대하고 임차인에게 적절한 서비스를 제공하면서 주변 임대료 수준으로 임대를 끌어 올리고 임차인을 장기간 유지하여 공실기간을 최소화한 결과일 것이다. 이 경우,임대료 증가액이 부동산자산관리수수료 지출액보다 더 많아져서 빌딩주는 결과적으로 빌딩관리 서비스를 공짜로 제공받는 셈이다. 더 중요한 점은 임대수입의 증가로 빌딩가치도 상승했다는 점이다. 

자산관리 상담을 해보면, 실제로 많은 빌딩주들이 '이렇게 좋은 서비스를 왜  몰랐을까'라는 반응을 보인다.  

중소형빌딩 자산관리에 대한 충분한 정보가 없었을 때에는 빌딩주가 빌딩을 직접 관리할 수 밖에 없었을 것이다. 그러나, 이제는 중소형빌딩 자산관리서비스가 전문화되고 고도화되었고 더우기 믿고 맡길 수 있는 자산관리회사를 찾기가 어렵지 않다. 

부동산자산관리는 사람과의 관계를 관리하는 비즈니스다. 

성공적인 임대사업을 위해서는 빌딩주가 사람을 다루는 기술과 임대마케팅 능력 그리고 행정능력 등 자산관리 능력을 필요로 한다. 빌딩 임대사업도 비즈니스이기 때문이다. 필요한 자질을 갖추지 못한 상태에서  할 수 있다는 의욕만 앞서서 또는 마땅히 다른 할 일이 없어서 또는 자산관리수수료가 아깝다는 생각에서 빌딩을 직접관리하겠다는 것은 빌딩주 본인은 물론 임차인에게도 위험할 수가 있다. 비전문가가 전문적인 업무를 수행할 때 예상할 수 있는 리스크와 같다. 

따라서, 중소형빌딩 자산관리 전문기업처럼 빌딩을 관리할 수 없는 빌딩주라면 전문관리회사에게 빌딩관리를 위탁해보는 것은 어떨까?

글로벌PMC(주) 대표이사 사장  김용남

//               Daum 디벨로퍼아카데미 www.1234.so       //

  

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발.분양.급매물.재테크)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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