[스크랩] 상가 경매에 있어서 유치권

       

상가경매에 있어서 유치권

요즘 상가가 경매 들어가면 상가의 경우 많은 사람들이 유치권을 신고한다. 유치권은 법정담보물권으로 점유를 필요요소로 하는 것이다. 상가의 경우 임차인이 자기의 영업을 할 목적으로 상가 인테리어를 할 경우 상가가 경매로 넘어 가면 실내인테리어 비용으로 유치권 신고를 한다. 그리고 공사를 한 흔적도 없는데 유치권을 신고하는 경우도 허다하다. 이럴 경우는 금전적 수익을 목적으로 하거나 자신이 그 물건을 낮은 가격에 낙찰 받으려고 작업하는 경우도 허다하다.

이것은 경매물건의 가치를 떨어뜨릴 염려가 크다. 그런대도 불구하고 유치권을 신고부터 해 두고 보는 사람이 많다. 법적 절차가 복잡하고 명도가 늦어지는 것을 꺼리는 낙찰자들이 얼마의 돈을 주고 해결을 많이 하기 때문에 유치권을 잡아만 두면 돈이 되는 것으로 착각을 하는 경우도 많다.

먼저 유치권이 없는 경우에 유치권을 잡은 사람에게 어떤 처벌이 가능할까?
1.사문서 위조 및 사문서 위조 행사죄가 성립할 수 있다. 이럴 경우 형사처벌이 가능하다.
2.경매 방해죄가 적용이 되고 형법 315조가 적용이 될 수 있다.
3.민사소송으로 손해 배상을 청구할 수 있다.

하지만 유치권 신고가 낙찰자에게 불리하게 작용하는 것만은 아니다. 유치권이 신고되면 물건의 가격을 떨어 뜨려 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 장점도 있다. 이럴 경우 임장 활동시 유치권의 존부를 확인 하여야 한다. 유치권의 경우 진정성이 필수요소인데 경매 진행시 유치권의 신고 시점도 유의 할 필요가 있다.

경매에서 주로 보아야 할 것이 유치권 중에서도 건설 유치권과 임차인의 필요비, 유익비 유치권인데 상가의 경우 자기영업을 위한 시설은 유치권을 인정치 않는 것이 보통이다. 유치권이 있는 물건은 아무래도 입찰자수가 적게 입찰을 한다. 그리고 수익은 좋게 나올 수 있는 여지가 많다.

유치권이 신고된 물건을 임장을 했는데 가짜라고 판명이 되면 낙찰 후 대금을 완납하고 경찰이나 검찰에 유치권이 가짜인 이유를 붙여 사문서 위조, 사문서 위조 행사죄, 경매방해죄 등을 이유로 고소장을 작성하여 제출하고 법원에는 인도명령을 신청 후 심문을 요구하면 법원에서 유치권자에게 서면 심문서를 보내 심문 후 인도명령 결정문을 보내 주면 강제집행해서 명도하면 된다. 그리고 가짜임이 판명이 나면 민사 소송을 제기하여 손해배상도 받을 수 있다. 그 전에 가짜 유치권 신고자는 형사처벌의 대상이 되기 때문에 합의서를 받을 려고 하는데 합의서 써 줄 때 합의금을 받으면 수익이 의외로 좋은 경우도 많다.

다만 복잡하고 시간이 가는 관계로 이자 문제도 있고 하니 유치권의 존부와 관계없이 그냥 얼마 주고 해결하는 방식에서 벗어나면 수익이 더 좋아질 수 있으니 공부를 하고 한번 시도 해 보기 바란다. 또한 진정한 유치권인데도 유치권은 다 가짜라더라라고 생각하고 임장시 알아보지도 않고 무작정 서류만 검토하고 입찰하는 경우 낭패를 보는 경우도 많으니 조심해서 접근을 해야 한다. 유치권의 경우 입찰전에는 유치권 신고 서류를 볼 수 없으니 더더욱 주의를 해야 한다.

요즘은 전문가가 넘쳐 나는 시대이다. 유치권도 과감히 도전해서 넘어야 할 산이지 피해가야 할 것이 아님은 명확하다. 경매인들이 생각하는 유치권은 과감히 넘어야 할 산이다. .

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 정명순 원글보기

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