꼭 알아야할 부동산 용어 20가지
매매나 임대 등 부동산 거래시, 혹은 신문이나 방송 등 각종 매체를 통해 접하게 되는 많은 부동산 용어들은 늘 복잡하고 어렵게 느껴진다. 생활 속에서 자주 접하지만 항상 헷갈리는 알쏭달쏭한 부동산 용어들을 정리해본다.
1. 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다. 즉, 대지 위에 건축할 때 대지면적에 대한 그 건축물의 바닥 총면적(2층 이상의 건축물일 경우에는 각 층의 연면적의 합계)의 비율을 뜻한다. 이때 연면적은 지하 부분을 제외한 지상부분 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산되는데 여기서 바닥면적이란 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다. 용적률은 입체적인 건축밀도의 개념으로써, 건축물의 높이가 높을수록 용적율은 늘어나지만 건폐율은 변하지 않는다(건폐율은 평면적인 개념이다).
2. 건폐율
대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 것으로 건물 1층의 바닥면적을 대지면적으로 나눠 퍼센트로 표시한다. 이것을 정한 목적은 지면상에 최소한의 공지를 확보하게 함으로써 건축물의 밀집 방지, 일광, 채광, 통풍 등 위생을 양호하게 하고, 화재 또는 비상시 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서다. 건물의 1층 바닥면적은 건평이라고 한다.
3. 공시지가
공시지가는 국토해양부장관이 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있다. 표준지공시지가는 일정한지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한 것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별 필지별로 발표하는 가격이다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종 공사 등(예; 도로편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 한다. 즉, 국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 '토지'를 대상으로 한 '국세청 기준시가'로 보면 되며, 토지에 관련된 제세금 산정시 기준이 되는 가격이다.
4. 기준시가
기준시가는 아파트나 연립주택 등 공동주택을 대상으로 양도소득세 및 상속세•증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위해 국세청이 평가•고시한 가액이다. 국세청에서는 매년 공동주택을 대상으로 기준시가를 발표하며 국세청 기준시가는 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정 고시한다는 점이 특징이다. 그러니까 어떤 아파트의 기준시가가 1억원이라면 그 금액에 토지•건물의 재산가치가 모두 포함돼 있다는 뜻이다. 공시지가의 경우 땅에 대한 부동산거래에 있어서 정해져 있는 가격을 말하지만, 기준시가는 건물에 대한 가격으로 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 기준이 되는 가격을 말한다.
5. 시가표준액
과세시가표준액은 과표라고도 하며, 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등의 지방세를 부과하는 기준이 되는 토지 및 건물의 가격을 말한다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓으며 따라서 해마다 그 금액이 바뀔 수 있다.
6. 보존등기
물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여 하는 등기로 보통 미등기부동산의 소유권등기를 말한다. 이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 수용에 의하여 소유권을 취득한 자로부터의 신청에 의해서 행해진다.
7. 본등기
등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기•변경등기•회복등기•말소등기의 네 가지로 분류되며, 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 말할 때도 있다.
8. 소유권 이전등기
양도•상속•증여 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.
9. 말소등기
기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 즉 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기를 뜻한다.
10. 담보권
어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리로 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도담보까지도 포함된다.
11. 저당권
채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로써 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권, 준세권)을 채권자가 그 제공자로부터 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제로 받는 담보물권을 말한다.
12. 지상권
타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 지상권이라 한다. 지상권은 양도성, 상속성을 가지며 토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.
13. 토지대장
구청, 시청, 읍, 면사무소에서 발급되며 토지면적, 지목, 토지의 분할, 합병 등의 역사, 토지의 등급 등을 확인할 수 있다.
14. 전대차
임대차계약은 집주인과 체결하는 것이 원칙이지만 종종 임차인이 다시 다른 사람에게 세를 주는 경우가 발생하는데, 이렇게 임차인이 자기가 임차한 주택을 다른 사람에게 다시 세주는 것을 전대차라 한다.
15. 임대차
계약의 일종으로 ‘한사람은 상대방에게 물건을 사용할 수 있도록 하고 상대방은 그에 대한 대가를 지불하기로 하는 계약’을 칭하며 흔히 전세•월세 등이 이에 속한다.
16. 가압류
약식절차의 하나로 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행이 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 하는 법원의 처분을 말한다. 채무명의를 얻고 강제집행에 착수할 때까지 채무자의 재산은닉•도망 및 빈번한 전입 등의 사실이 생겨 채무명의를 얻어도 집행이 불가능하거나 또는 현저히 곤란하게 될 염려가 있을 때에 채무자의 재산을 한동안 보유하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도이다. 가압류명령이란 금전채권의 확보를 위해 채무자의 재산을 확보하는 것이며 장래의 강제집행을 목적으로 하는 판결 또는 그 집행으로서 하는 처분이다.
17. 가처분
권리의 실현이 소송 지연이나 강제집행을 피하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처했을 경우, 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적•가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. 가처분에는 민사소송법상 소송물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. 전자는 금전채무 이외의 특정물의 급여•인도 그 밖의 특정의 급여를 목적으로 하는 청구권의 집행보전을 목적으로 하는 것이고, 후자는 다투는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 목적으로 하는 재판이다. 가처분 명령은 가처분의 신청을 인용하는 재판을 말하는 것으로, 가처분집행의 채무명의가 된다.
18. 공증
공무원이 그 직권으로 특정한 법률사실이나 법률관계의 사실여부를 공적으로 증명하는 행위로 부동산 등기•선거인명부의 등록•각종 증명서의 발급 등을 말한다. 그 성질은 인식의 표시로서 공증된 부분은 증명력이 있으나 반증이 있으면 전복된다.
19. 리츠(Real Estate Investment Thrusts)
많은 투자자들의 자본으로 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사나 영업신탁을 말하며 대상 부동산은 부동산에 투자하여 소득을 올릴 수 있는 수익성부동산을 의미한다. 투자자 입장에서는 전문적으로 관리되며 상업용 부동산 재산 또는 모기지에 투자하여 가치를 증진시키는 것이 목적인 REITs회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자해서 발생하는 제반문제와 위험을 회피할 수 있다 REITs는 때로 부동산을 위한 뮤추얼펀드로도 설명된다.
20. 명의신탁
내부적 관계에서 신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말한다.
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