“다중주택’이 뭐에요?”
남편의 퇴직을 앞두고 노후가 불안한 A모(54)씨는 지난해 한 컨설팅업체의 조언으로 다가구주택(130㎡)을 매입, 다중주택(지하1층·지상3층 규모의 방 15실 규모)으로 신축해 여유로운 삶을 보내고 있다.
15개실을 전부 월세(각 실당 보증금 1천·45만~50만원)로 바꿔 매월 700만원 가량의 고정임대수익을 올리고 있다. 당초 A씨는 수중에 돈이 얼마 없어 걱정했지만 건축에 필요한 자금은 주택을 담보로 은행에서 저리로 조달, 수월하게 건축이 가능했다. 준공을 앞두고 보증금이 들어오는 즉시 은행 대출금도 차근차근 갚아나갔다. 당시 공사자금 4억5000만원은 토지를 담보로 은행에서 연리 4.8%로 대출받았다. 이 중 1억5000만원은 세입자들의 보증금으로 갚았다. 투자비용인 기존 집값(약 6억원)과 공사비에서 보증금·금융비용·임대소득세 등을 뺀 임대수익률은 연간 8%를 상회하는 수준.
주변 부동산에 들러 시세를 알아보니 다중주택을 짓기 위해 투입한 원가보다 30%가량 가격도 높게 형성되고 있어 자신의 결정에 만족해하고 있다.
다중주택에 거주하는 세입자들 대부분 보증금이 소액이라 주택임대차보호법상 보호대상에 해당, 세입자들을 찾는데 별다른 어려움이 없었다. 이처럼 수익형부동산 열풍 속에 최소 20억원 이상이 소요되는 소형빌딩 투자보다 투자액이 비교적 소액이면서 안정적인 월세 확보가 가능한 다중주택 같은 상품개발과 임대에 대한 문의가 차츰 증가하고 있다.
◆ 다중주택으로 변경하기
수년째 다중주택부지를 물색하던 자영업자 B모(45)씨는 지하철역에서 도보 10여분 거리인 강북지역에 다중주택을 직접 시행, 매각하여 8개월만에 당초 투자원금의 30%가량을 벌어들였다.
수년 전 대지 160㎡ 규모의 단독주택을 3.3㎡당 1100만원에 저렴하게 매입하고 건축비를 3.3㎡당 330만원 들여, 1인용 냉장고와 에어컨·TV 등 풀 옵션 방식으로 지하 1층 지상 3층 규모의 다중주택을 지었다. 고급스럽게 인테리어를 꾸며 광진·송파·강남권뿐만 아니라 여의도일대의 직장인들과 대학생들까지 끌어들였다.
월세는 방 한 개당 보증금 1천만원에 월 45만원씩 받아 자연공실율을 감안하더라도 매달 1200만원씩 수익이 발생되게 큼 안정적인 연금이 나오는 수익형부동산 상품으로 개조한 것이다. B씨가 개발한 다중주택에 관심을 보인 강남에 거주하는 투자자에게 16억원에 매각하였다. 그는 세금을 제외하고도 상당한 시세차익을 남길 수 있었다.
위의 사례처럼 일반인들조차 다중주택신축사업 뛰어드는 것은 도시형생활주택처럼 주차완화규정을 적용받아 시세차익과 임대수익을 극대화할 수 있기 때문이다.
중장기적으로 봐도 독신가구 증가에 따른 수요 확대 등으로 다중주택이 투자자들에게 고수익 임대상품으로 각광받을 것이다. 수익률이 은행이자율의 두 배를 웃돌아 신축된 다중주택을 매입하더라도 상가나 오피스텔 등 고정적인 월세수입을 확보할 수 있는 수익형부동산 중에서도 으뜸이기 때문이다. 실제, 서울·수도권지역 다중주택을 매입했을 때 기대되는 임대수익률은 연 7~12%대로 4~6% 정도인 오피스텔이나 상가 그리고 소형빌딩보다 높다고 보면 된다.
◆ 다중주택은 단독주택이다?
일반인을 대상으로 다중주택에 대해 설명하다 보면 다중주택에 대해서 잘 모르는 경우가 태반이다. 기본적으로 다중주택이란 아래와 같은 요건을 모두를 갖춘 주택을 말하며 단독주택의 일종이라 보면 된다.
즉, 다중주택이란 독립된 주거형태가 아닌 게 중요하다. 개별 화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장 및 샤워장을 갖추는 형식이다.
▷ 다중주택
- 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
- 독립된 주거의 형태가 아닐 것
- 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하일 것
▷ 다중주택(단독주택) 주차장법시행령
다중주택도 도시형생활주택처럼 주차장 완화의 수혜를 받고 있다. 즉, 단독주택의 주차장 산정기준을 준용하는데 자세한 사항은 다음과 같다.
- 시설면적 50㎡ 초과 ~ 150㎡ 이하 : 1대
- 시설면적 150㎡ 초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+{(시설면적-150㎡)/100㎡}]
따라서 300㎡미만은 2대, 다중주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차대수가 필요하다. 예를 들어 시설면적이 299㎡라면[1+{(299㎡-150㎡)/100㎡}]=2.49대 따라서 2대다. 0.5이상의 소수점 이하의 주차대수는 1로 본다. 산정식이 2.50대가 나왔다면, 3대의 주차대수를 확보하여야 한다. 쉽게 평으로 풀어쓰면 45평까지 주차 1대, 75평까지 주차 2대, 100평까지 주차 3대로 보면 된다.
통상 다중주택은 전용 10㎡ 되는 방이 12~18개정도 나오기 때문에 자산가들을 중심으로 관리에 어려움을 느껴 투자를 기피하는 경향이 있는 건 사실이다. 하지만 통상적으로 인근의 대형부동산업소나 관리업체에서 관리회사에서 전속으로 관리를 해주기 때문에 불편을 느낄 필요가 없다. 관리업체와 전속 계약을 하게 되면 통상 다중주택 소유자에게는 중개수수료를 요구하지 않고 세입자에게만 청구하는 게 업계의 관례이다.
또한 다중주택을 포함한 원룸주택을 임대할 경우, 전문업체에게 소정의 관리비를 지불하고 관리를 맡기는 추세다. 통상 관리비의 경우 △주택의 규모 △엘리베이터의 유무 △청소횟수 등에 따라 달라지지만 통상 가구당 2~3만원 가량으로 책정된다.
◆ 다중주택 신축시, 점검해야 할 점
임대수익을 안정적으로 올릴 수 있는 틈새상품의 일종인 다중주택용 대지는 가격이 비싼 역세권보다 한두 블록 떨어진 대지가격이 저렴한 2종 일반주거지역 100~150㎡ 내외의 대지가 좋다. 다중주택 신축 후 매도시 적정 개발이익 외에 최종 투자자에게 최소 연수익 7~8%정도 임대수익률을 맞춰주기 위해서는 땅 매입단계서부터 저렴하게 땅을 매입해야 하기 때문이다. 즉, 서울지역의 경우 비슷한 조건이라면 2종(건폐율 60%)일반주거지를 노려야 한다. 2종 일반주거지역이 3종일반주거지역(건폐율 50%)에 비해 건폐율 측면에서 공간활용도가 높기 때문이다.
도시형생활주택 인기에 편승해 다중주택용 대지가격도 상승추세를 보이고 있다. 따라서 강남권과 강북권 초역세권을 제외한 곳은 3.3 ㎡당 1500만~1800만원 이내로 매입을 해야 승산이 있다는 분석이다. 서울지역의 경우 다중주택 전체 매가가 15억원을 넘어서면 투자자들에게 되팔기가 버겁기 때문에 대지규모도 100~150㎡ 규모가 적당하다.
토지 매입시에는 통상 계약서에 건축허가를 조건으로 한다는 단서를 달고 건축허가를 득하여 매수인에게 넘겨주기로 한다는 단서를 달아야 한다. 단, 허가비용은 매수인이 부담하고 명도는 매도인의 책임으로 잔금 전 완료한다는 문구도 특약에 넣으면 좋고, 건축허가가 나오지 않고 묶이면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받기 위한 장치로 보면 된다는 조언이다.
또한 다중주택 신축시 각 지자체별로 허가기준이 다를 수 있기 때문에 다중주택용 대지를 매입하기 전 확인해야 한다. 직접 각지자체에 확인 하는 방법도 좋지만 이왕이면 해당 지역에서 영업하는 건축설계사를 통해 건축허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 게 좋다. 허가가 나오면 건축허가서, 준공이 나오면 사용승인 필증이 나오게 된다. 또한 다중주택은 건축법상 단독주택의 일종이기 때문에 구분소유 및 분양이 불가하기 때문에 자금력 있는 투자자를 사전에 확보하는 게 중요하다. 연수익율만 놓고 보더라도 7~8%가량을 제시, 세입자를 맞춰주는 조건으로 매각하여야 자금회수가 빠르다.
◆ 주택 신축시, 2~3명이 공동으로 참여하는 게 안전
부동산을 통해 부를 이룬 사람들의 유형은 여러 가지다. 기존 주택이나 토지 등을 투자해 마냥 오르기만 기다리는 분들이 있는 반면, 아예 주택의 원재료라고 할 수 있는 대지를 매입, 개발을 통해 부를 이룬 사람들이 있다. 대지를 매입, 개발을 통한 방법이 개발업자의 눈으로 바라볼 때 더 큰 수익을 안겨준다고 본다. 하지만 너무 큰 개발이익을 기대하다가 분양이 안되어, 일순간에 날린 경우도 심심찮게 목격하고 있다. 따라서 해당 방면 전문가와 충분히 상의 후 개발에 나서야 한다. 즉, 리스크 헤지를 위해 한 사업지에 투자금을 속칭 ‘몰빵’하는 것 보다 2~3개 사업장서 마음에 맞는 두세 명의 사람들과 협업하면서 안전하게 사업하고 있다. 참고로 너무 많은 사람과 동업하다 보면 의견 합치가 어려워 배가 산으로 갈수 있으므로 뜻이 맞는 두 세명과 협업하는 게 가장 좋다고 한다.
끝으로 법적으로 다중주택은 공동취사시설을 한다. 하지만 대부분 불법으로 원룸으로 용도 변경(방에 욕실과 취사시설)하여 전월세를 놓고 있는 상태가 많다. 대부분의 다중주택들이 난방용 도시가스 배관을 취사시설로 이용하도록 연결하거나 인덕션 등을 설치하고 있다. 건축 인허가 시에는 공동취사장이 설계된 설계도대로 허가를 받고 준공검사 뒤 가구마다 취사시설을 설치하는 것이다. 일단 단속(구청단속)에 걸리면 소유자에게 시정조치가 나오고 그래도 원상회복하지 않으면 소유자에게 공시지가기준으로 이행강제금이 나오고, 최악의 경우에 형사 고발까지 가는 경우가 있다
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